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昨天下午，国务院发布《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》国发〔2020〕4号，一个只有3短话的简短决定。
看新政策一定要回头看老政策
找出变化内容
才能发现变化中的机会
原政策
第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。
第四十六条 征收下列土地的，由国务院批准：
（一）永久基本农田；
（二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（三）其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
看着像是重复有点晕，其实是两件事：四十四条说的是农转用审批、四十六条说的是征地审批。
简单说，重点就是：
1.永久基本农田；
2.永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
3.其他土地超过七十公顷的。
以上三条有触及的，最终征地环节都得报国务院。
原政策目的：
基本农田是红线，永久保护
国家能源、交通、水利、军事设施等重点项目避不开需要农转用必须报国务院，另外占用基本农田，给农民补偿标准走最高；
保护耕地，控制土地无序开发过度开发
原来通过面积段控制且不得拆分钻空子，体现国家对耕地的保护以及对土地利用开发节奏的把控力。
新政策变化
对于这次的试点城市来说，最大的变化就是规模控制的口子直接放开，以及给地方自主权。这次政策对于地方卖地来说是将会起到从减速回归增速的效果，无意中给了地方用地放松和支持。
这次“放管服”的重点就是第二条，受利好的试点城市有：北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆。
以上试点城市在征地环节拥有了非常重要的3个审批权限：
1.永久基本农田；
2.永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
3.其他土地超过七十公顷的。
其他并没有变化，各位也不需要做过度的解读
比如建设用地总量控制
虽然放开了征地环节农转用的自主审批，但并没有放开建设用地增量的审批。年度审批既定的建设用地总量控制依旧不变，放开农转用并不是地方可以随意增加可卖的土地了。
再比如耕地占补平衡不变
虽然农转用审批权限下放了，但对于农转用环节中最重要的耕地占补平衡指标，依然要求数量平衡、质量相当。并且涉及跨省、直辖市开垦的，需报国务院批准。
土规审批不变
新项目农转用的同时，最终涉及需要调整土规的，土规调整由原批准单位批准后才行。
土地利用总体规划实行分级审批。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市，人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。除由国务院审批之外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。
总体原则不变
城市建设用地应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占尽量少占农用地。
对行业影响的思考
咋一看这次政策没有多大调整，但坚持相信国务院决定无小事，就能从中找出机会。
这次变化最直接的影响有两点：
1.征地周期将大幅缩短
2.赋予自主权将极大提高地方开发积极性
首先利好地方发展
加快审批流程，虽然建设用地指标总量不变，但地方可以通过内部指标平衡来加快重大项目的供地流程。有利于各种项目进度，特别是地方基础设施建设。
可以预见的效果：早卖地，从而缓解短期财政压力；早建设，基础设施建设可以加快，有利于地方发展提速；早投产，产业项目可以提前投产，解决就业和收税同步都能提前；
总体来说在土地财政（土地经济）不变的大环境下，一定程度利好地方的发展速度。
当然，这口饭也不是那么容易吃好的。想要吃得饱又吃得好，对于地方自身补充耕地的能力、建设用地增减挂钩的能力（盘活存量和闲置）都提出了极大的考验。
其次利好企业勾地
动辄几千亩的小镇项目、产业项目、田园综合体等可以提前完成征地流程；对于3年5年勾一次地的，提前半年甚至1年落袋那简直就是巨大的福音。
以前勾地选址总是最大限度的避开农用地，特别是基本农田绝对不会碰，耕地竟可能不碰。在市区找不出几千亩的地可以勾，在周边找的地建设用地占比又太少，玩不起。新决定发布后，这方面就可以适当尝试打开口子了，貌似勾地的范围突然就有了。通过省内自住调节占补平衡可以有效解决勾地范围内的各种农用地类型的转变。
同时，对于参与一二级联动开发的项目，减少征地的周期也是一个巨大的利好！
最后也提高了管理要求
国家相关部委对于地方补充耕地的回头看，审批环节抽查时一定要提高检查标准和处罚力度，避免地方为了发展经济破坏力耕地保护的国策。坚决规避地方出现以次充好、耕地不可耕的局面。
一个简短的授权，将大大缩减各类型项目的审批周期
时间，就是金钱！
对政府、还是企业，都一样。
附：农转用的流程及一级开发PPT可以进忠叔的地产星探投资圈搜索获取
