在房产交易的复杂环节中，无论是买房还是卖房，交易过户过程中涉及的税、费都是一笔不小的开支。其中，增值税是不容忽视的一项重要支出。它不仅影响着购房者的钱包，更关系到交易的成本与收益。房产交易增值税是什么？如何准确计算税额？又在哪些情况下能够享受免征优惠？本期《购房宝典》为你揭晓疑问，带你深入了解房产增值税，让房产交易不再难。
什么是房产增值税？指的是以房产在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是一种产权人需要承受的税。增值税附加，包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加三种税的总称。城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加(远郊区县无此项税目)三者是在增值税额基础上按比例税率进行征收的，所以在实操过程中统称三者为增值税附加。
①城市维护建设税，简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。
②教育费附加是对缴纳增值税、消费税的单位和个人征收的一种附加费。作用是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。
③地方教育附加是指根据国家有关规定，为实施“科教兴省”战略，增加地方教育的资金投入，促进本各省、自治区、直辖市教育事业发展，开征的一项地方政府性基金。该收入主要用于各地方的教育经费的投入补充。按照地方教育附加使用管理规定，在各省、直辖市的行政区域内，凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，都应按规定缴纳地方教育附加。
【纳税人】出让土地、房屋权属的单位或个人，即出售人。在实际业务中，常见的纳税人是出售人，承担税费的是买受人。
【计税依据】增值税的计税依据：官方认可的成交价格(在土地、房屋权属转让时)；增值税附加的计税依据：本次所缴纳的增值税额。
【基准税率】南京市增值税及附加的税率为 5.6%，2019 年 1 月 1 日—2021 年 12 月 31 日三大附加税减半征收，期间南京市增值税及附加的税率为 5.3%。
影响增值税及附加税额有哪些因素呢？一般有五种：出售人性质（个人或非个人）、房屋性质（住宅或非住宅，普通住宅或非普住宅）、房屋持有年限、房屋原值（有或无）、核定价格与网签价格比较（两者取高值）。
增值税及附加优惠政策，一般来说，只有同时满足下列条件时：①出售人为个人；②交易房屋为普通住宅；③房屋持有年限满2年。才能享受增值税及附加优惠政策。只要有1条不满足，均应征收增值税及附加。
增值税及附加计算总结
我们卖房时，增值税及附加免征常见情形有哪些？
（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征增值税及附加；
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征增值税及附加；
（3）直系亲属与兄弟姐妹赠与免征增值税及附加。直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙子孙女、外孙子女。
（4）个人住宅持有年限满两年，免征增值税。
3、购房如何不踩坑？一文看懂南京组合贷款最全攻略 | 购房宝典
4、买房如何缴纳契税？南京契税缴纳最新最全攻略来了 | 购房宝典
