最新消息！南京二手房成交连续三个月上涨，小阳春行情加速出现，对于买房人，现在是购房好时机。选择哪种贷款方式买房？其中组合贷款结合了公积金贷款和商业贷款的优势，既能享受公积金贷款的低利率，又能弥补公积金贷款额度不足的问题，是很多购房者的首选。
那么，组合贷款买房流程是什么？组合贷款的年限和额度如何确定？ 市公积金逐月代扣偿还商业贷款月供如何办理？购房不踩坑，贝壳南京【购房宝典】第3期“组合贷款攻略来了”，一起收藏查看吧。
组合贷款，是指贷款申请人既申请住房公积金贷款，又申请个人住房商业性贷款。一般是在个人贷款超出公积金贷款的最高上限时使用。政策与要求分别参考商业贷款与公积金贷款的政策与要求。南京市场上最常见的是市组合贷款（市公+商贷）、省组合贷款（省公+商贷）
客户资质审核/房屋核验—签署买卖合同——办理网签—面签—商业批贷—资金监管（政府监管）—公积金批贷—（有抵押需完成抵押注销）—送件（备案/核税/送抵押）—出件（领取新不动产权证）—卖方收首付款—公积金终审—下款（商业下款+公积金下款）—卖方拿贷款—物业交割。
值得注意的是，首套二套住房如何认定？首套二套住房认定要求与商贷、公积金贷款标准一致。
组合贷款的年限影响因素有两个
（1）公积金贷款年限。该年限按照公积金年限确定办法确定；
（2）商业贷款年限。该年限按照商业贷款银行年限确定办法确定。
【例】客户沈冰，女，29岁，南京市鼓楼区户籍，名下无房无贷款记录。欲购买南京市建邺区的一套普通住房，钢混结构，房龄为10年，若他以工商银行市组合贷款方式购买该套住宅，请计算沈冰此次的贷款年限。
【解】1.根据政策，二手房公积金部分最长贷款年限为 20 年，商业贷款部分最长贷款年限为 30 年；
2.市属公积金贷款部分：①年龄：55-29=26（年）；因此最长贷款年限为 20 年；
3.商业贷款部分：①房龄：70-10=60（年）；②年龄：75-29=46（年）；因此最长贷款年限为 30 年；
因此，沈冰此次公积金部分最长贷款年限为 20 年，商贷部分最长贷款年限为 30 年。
组合贷款的额度由公积金额度和商业贷款额度相加得出。其中，公积金部分的额度按照公积金额度确定办法确定；商业贷款部分的额度，按照下列办法确定：
商业贷款部分的额度=较小值（评估值、网签价）×商业贷款成数-公积金贷款部分额度
【例】客户沈冰，女，单身，1989 年 2 月 11 日出生，南京市鼓楼区户籍，名下无房无贷款记录，公积金至今连续缴满 3 年，公积金总缴存额 2400 元，市属公积金个人缴存比例 12%，公司缴存比例 12%。欲购买南京市秦淮区的一套普通住房，该房屋评估价 300 万，网签价 320 万，若他以市组合贷款方式购买该套住宅，请计算沈冰公积金贷款部分和商业贷款部分的金额：
【解】1.名下无房无贷款记录，按照首套执行；最多可贷 7 成，
可贷年限：55-（2020-1989+1）=23 年，公积金年限二手房最高可以贷 20 年；
2.公积金贷款计算月缴存额/缴存比例*0.45*12*实际可贷年限2400/（12%+12%）*0.45*12*23=1242000，名下无房，最高可以贷 50 万；
3.商业贷款部分额度=300×70%-50=210-50=160（万元），
因此，沈冰公积金贷款部分金额为 50 万元，商业部分贷款金额为 160万元
借款人商业住房贷款发放后，借款人及配偶签订委托还贷协议，管理中心根据借款人及配偶的委托和贷款银行上传职工上月已归还商业性个人住房贷款本息的情况，于每月10日开始（遇节假日顺延），以转账方式自动划转借款人及配偶缴存账户中部分金额用于报销上月已归还商业性个人住房贷款本息。
一、办理条件：
委托逐月还商贷协议签订生效后（次月生效），在住房公积金账户金额满足下列条件的前提下，按先借款人后配偶的顺序对缴存账户逐个进行判断，满足条件的账户予以办理委托提取；不满足条件的账户，不予办理，直至该账户满足办理条件为止。
1、借款人及配偶在南京中心没有未结清的住房公积金贷款。
2、借款人及配偶住房公积金账户须保留不少于签订协议时月缴存金额12倍的余额，住房补贴账户须保留不少于签订协议时月缴存金额1倍的余额。
3、职工购买第三套及以上住房，其本人因购房已提取过两次及以上住房公积金的，其第三套及以上住房不予办理委托逐月还商贷；其配偶因购房已提取过两次及以上住房公积金的，其第三套及以上住房不予办理委托逐月还商贷。
二、申请材料：
线下：
1、借款人身份证原件；
2、配偶身份证原件、《结婚证》（配偶签订提供）；
3、贷款证明（可联网获取贷款信息的无需提供）。
线上：
“我的南京”APP或者“南京公积金”APP，上传相关材料。
三、提取额度：
借款人及配偶月缴存额之和小于贷款银行报送的上月实际月还款金额的，委托提取金额为实际月缴存额之和；月缴存额之和大于贷款银行报送的上月实际月还款金额的，委托提取金额为上月实际月还款金额。
四、办理流程：
可通过共享信息查询数据的，借款人及配偶可直接在“南京公积金”APP、“我的南京”APP等互联网渠道签订协议。无法通过共享信息查询数据的，借款人及配偶携带材料前往主借款人住房公积金缴存银行服务网点签订协议，如主借人没有缴存住房公积金，则配偶到本人住房公积金缴存服务网点签订协议。按照先借款人后配偶、先公积金后补贴的顺序，公积金中心于每月的10日开始，分批次将申请人缴存账户中相应金额划入职工登记的贷款还款账户。
