2023年，青岛楼市政策全面宽松，市场成交趋于理性，同时表现出一些年度特点。全年成交近18万套，政策助推出现3个成交小高峰；新房、二手房成交均价齐降，“以价换量”迎合供求关系变化；二手房成交占比提升10个百分点，达到近五年来最高；二手房挂牌房源量激增，突破11万套，同比上涨60%。
本期【贝壳年度市场观察】与您一同透过数据发现趋势，为新一年的置业指明方向。
新房、二手房共成交177863套 全年3个小高峰
2023年，青岛楼市总成交177863套，比2022年多售出14674套。其中新房成交112184套，二手房成交65679套，多售出的12608套来自于二手房。
纵观全年12个月的成交数据，受青岛全域取消限购限售、降低贷款利率、放宽落户等多轮政策及集中网签等组合影响，楼市全年共出现3个成交“小高峰”，分别为3月、6月、9月，单月成交量均突破2万套。
新房、二手房成交均价齐降 价格差缩小
回看近5年青岛楼市成交情况， 2019年-2021年成交整体向好，2021年成交总量突破20万套。进入2022年，新房、二手房总成交量下降29.9%。到2023年，限购、限售全面放开，不少购房客户由新房流向二手房，二手房成交65679套逼近2021年最好表现。
从价格看，新房成交均价自2019年一路上行到2022年达到15851元/㎡，2023年止升转降，降至14681元/㎡；二手成交价整体是下降走势，2023年降至16461元/㎡。新二价格差缩小，也是不少客户转向二手房的一个原因。
新房总成交112184套 成交均价环比下降6%
2023年青岛新房共成交112184套，同比上涨约2%；成交均价14681元/㎡，同比下降6%。新房“以价换量”是市场供求关系变化的结果。
西海岸新房成交继续领跑 市区新房开始降价
从新房区域成交分布看，西海岸、城阳、即墨在成交套数、成交面积上均居前三。其中，西海岸共成交37173套，成交面积3812874㎡，居区域首位。
从区域成交价格看，各区同比均为下降状态，市南、市北、西海岸价格下降幅度居前三。2023年市内四区新房价格出现两点变化，一是李沧区新房成交价首度超过市北，二是崂山区新房成交价超过市南。市区新房价格下降、区域价格差缩小，也是今年新房市场成交的一大特点。
即墨城西板块最热 市区扛把子楼盘还数森林公园
从板块成交看，即墨城西、城阳高新中心及西海岸辛安成交套数居前三，成交均价在1.2万元/㎡上下。除辛安外，胶南西客站、胶南新城区、灵山湾内陆、黄岛中心等板块，也是关注西海岸新房市场用户的热门选择。
从新房住宅成交套数榜看，成交前10的楼盘主要分布在西海岸和城阳，胶州、李沧各有1盘入围。其中，西海岸金地康养智慧谷卖出945套，排名第一，成交均价8188元/㎡。青铁畅意城卖出928套，顺居第二。2023年主城区大热项目森林公园以690套的成交量位列第九，是主城区扛把子楼盘。
3月为峰值，全年有8个月二手成交同比上涨
2023年青岛二手房共成交65679套，较2022年提升约24%。其中，3月份成交8744套达到全年“峰值”，4、5月份成交量也在6000套以上。同比看，除1月、6-8月同比下降外，其余8个月份成交量均上涨。
各区二手房同比成交上涨，西海岸、市北、城阳成交居前三
从区域来看，2023年各区二手房成交同比正向增长，西海岸二手房成交16073套再次领跑，同比上涨25.4%。市北区成交11923套位列第二，城阳区8373套居第三。胶州、即墨、西海岸成交量涨幅居前三。
超11万套二手房挂牌在售 胶州挂牌量同比涨幅第一
注：二手房挂牌量数据来自贝壳青岛站数据统计，莱西、平度未计入统计范围。
根据贝壳找房青岛站线上展示房源量显示，截至2024年1月4日，青岛在售二手房源共117901套，西海岸、市北、城阳、李沧、即墨挂牌房源均超过1万套。2023年青岛解除限售，大量次新二手房涌入市场，其中，西海岸在售34224套居首，胶州二手房挂牌同比增长113%居第一。
热门成交商圈、成交小区西海岸占据半壁江山
2023年二手房商圈成交top10榜单中，上榜商圈均为各区的成熟地段，居住氛围浓厚，成交均价在1万-1.8万元/㎡。其中西海岸又以安子片区、东方影都片区为“热中之热”。李沧下王埠商圈排名第三，同时也是榜单中二手房成交均价最高的片区，均价17453元/㎡。
青岛二手房成交前十的小区均为大型社区，挂牌房源多、户型选择空间大。其中，万达维多利亚湾成交居首，成交均价仅7802元/㎡；山海湾居第二，成交均价14045元/㎡。市北区的万科未来城排名第三，成交均价为22242元/㎡，小区位于老四方板块，出行、生活十分便利。从整体来看，二手房成交热度top10小区以万元线左右房源为主。
【结语】：面对市场供求关系发生变化的新形势，青岛楼市在2023年走出一条“以价换量”的曲线。2024年，市场环境宽松，新房利率、首付比处于历史较低水平，二手房挂牌房源多、消费者的购房选择更多。如果您在新的一年有安家置业或者换房的需求，不妨线上、线下多对比，祝您新年遇见美好家。
