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今天要讨论的老破大，实际是90年代到2000年初的塔楼，商住两用，面积至少100平以上，很多是150-200平的户型。其实，经常会有粉丝拿着一些老破大小区的房源问我们能不能买。因为他看到普陀内环有个塔楼，房价在周边老破小的基础上还要打6折。但是就这个价格，可是流拍了四次才出来的，这个房源从22年9月到23年8月的四次拍卖均流拍。目前有记录的金阳大厦最高成交价是21年的4.7万/平，这一下子跌了快20%。金阳大厦98年建成的，他开盘的时候价格是4500元/平。就在旁边的绿地世纪城，一期是02年建成，他开盘的价格也是4500元左右。时至今日，金阳大厦只值3.9万，但是现在绿地世纪城一期最近成交的一套低楼层2房价格也要8.9万。甚至挨着他的老破小西谈家渡路17弄，1990年的房子，价格都要5.4万。兆丰花园最高成交价格8.8万，现在挂牌只要7.5万，跌了15%。目前的价格也就是次新住宅的7折，和中山公园的老破小在同一水平。中山公园这一片有很多这种塔楼，基本上价格只有这里次新的6-7折。更关键的是，整个小区在绿网显示的成价户型都是89的小两房，大户型根本没有成交记录。这小区在绿网就看到2套成交，18年的价格6.3万。老破大早已在上海楼市中跑不动了。
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既然不指望老破大涨了，那换个思路，租出去是不是更好一些呢？
目前周边几个住宅小区大户型的房租折算成单价后大概是以下水平：折中一下，按照3.5元来计算，前面那套法拍房一年的租金就是22.88万。可能比大额存单好点，从投资角度来说并不算很好的资产。三是租客难找的风险，每个月花将近2万块租你这个房子的客户也并不是那么好找。有调研数据显示，今年越来越多的市区老破大的房东把房子拿出来租了。上海整体的租赁市场还是以小户型为主，老破大天然在租赁市场处于劣势。
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这在当年可都是品质豪宅的象征,花美金才能买的房子。户型奇葩。什么碟形的，有扇形的，有菱形的等等都有可能，放在当下你就是找不到客户，有价无市。采光成迷。因为是塔楼，所以东南西北都是有可能的，加上不规则的户型，见不到光也不奇怪，就这你不得打骨折卖。没有物业概念。老破大小区基本上都是一栋楼两栋楼，封闭管理是不存在的，下楼就是出小区。车位就更紧张了，运气好的有少量地面车位，运气不好的都找不到车位。脏脏的外立面。老破的外立面是上个世纪审美，现在看满满的廉价感，尤其那种贴小白瓷砖的，20年过去早都变成黑白配了。很多市区的老破大在性质上不仅仅是住宅，往往是商业、办公、住宅混在一起。而且由于老破大的环境差，缺少物业服务，租金便宜，在这里办公的也谈不上什么优质企业。就像前面讲到的通达大厦，大户型见不到成交，地段再好也没用。
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新上海人和本地土著中的年轻人，对于市区老破大是没有老一辈那种情怀的。如果预算有限，但又非要执着某一核心地段，所选只有老破大，那仅限于自住，其他也不要想。如果是500万级的话，想买个市区老破大还有点难度，这个段位，只能是市区老破小。如果是1000万级的话，老破大确实能够了，但是新房或者中环附近次新的小户型会更好。如果是1500万级了，很多带学区小户型次新房都能上车了。当然也有例外，就是超级老破大，像刘畊宏租的古北伦敦广场。![]()
不知道以后还会有多少人记得，那些曾经叱咤上海滩楼市的老破大。可能这就是英雄迟暮吧。
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