|总价千万级叠墅pk

文丨德卢卡

今年是杭州的叠墅改善的好时机。

去年开始，杭州低密宅地供应量激增。因此，今年光八区范围内就有着超20个叠墅在售或待售，选择面广。（点击了解）

尽管叠墅全城开花，但若要排个名次，无论哪个维度来看，之江龙坞和萧山湘湖，无疑是其中的两大「顶流」。

这两个板块不仅有着得天独厚的山水资源，更与城市中心保持着恰如其分的距离，因此是杭州富人一直钟爱的低密住区，更是杭州两大重要的千万级墅区，今年都有多个新盘入市。

龙坞，有着与西湖群山一脉相连的连绵茶山；湘湖，则是西湖的姊妹湖、杭州最大的城中湖。

「仁者乐山，智者乐水」，山水之间，你会如何抉择？

1

离杭州市中心约15公里，周围环绕着1381公顷的西山国家森林公园、3平方公里的大清谷、40余亩的光明寺水库、兔子山生态公园，还有各种刷屏的网红民宿、网红餐厅……

龙坞不仅是杭州人周末放松踏青的去处，也早已是长三角重要的旅游目的地。

在今年三月，一年当中采茶的好时节，龙坞接连迎来了它的「高光时刻」。

先是全球知名的度假酒店品牌Club Med（地中海俱乐部）宣布落子龙坞的桂香园，这也是Club Med在全球首个城市度假酒店。

紧接着，与Club Med相邻的绿城桂香园，售楼部开放3天后就领证开盘，200套千万级房源一把全开。

在申花、钱二等同样千万级的热门板块分流的市场中，桂香园仍然吸引了427户家庭登记，46%的中签率，创下了年度低密产品的中签率纪录。

正式开盘时，车位去化达90%以上，显然自住比例极高。

随后的4月杭州第三轮土拍中，桂香园南侧两宗姊妹低密地块出让。

两宗地块体量很大，分别有约8万㎡和5.5万㎡，容积率均为1.1，住宅精装限价与桂香园一致为4.55万元/㎡。

两宗地块都有超过20家房企参拍，最终分别由坤和、中海两家房企在溢价封顶后通过摇号竞得。也就是现在的滨江越秀坤和·溪映听庐（在售）和中海·月陇云岚（待售）。

由于在出让文件中，对于该地块的规划进行了详细的要求：

屋脊限高15米，檐口限高12米；建筑风格适当采用中式元素和坡屋顶，建筑色彩体现「水墨淡彩」意象；提倡高低错落，注重坡屋顶轮廓与背景山体形态的相呼应等。

因此，两个项目的产品类型和建筑设计，与此前的桂香园「异曲同工」，都是主打新中式的四层精装叠墅。

产品上也都是动静分区：下叠一层是餐客厅、二层为卧室；上叠的卧室安排在三层，餐客厅则位于四层。

其中，溪映听庐规划户型面积约202-259㎡，共390套。

今天启动首开登记，共64套房源，上叠主力户型建面约202-205-224㎡，总价基本在1000万以内；下叠主力户型建面约220-259㎡，总价则在1000万-1300万左右。

相邻的中海月陇云岚24幢4层叠墅依山而建，东西北三面被龙坞茶山包围，窗外即是茶山美景。

户型规划面积更大，主力建面约210㎡起，最大户型约352㎡，最高总价预计将达1600万。

除了今年入市的三大新盘，近几年，龙坞相继推出了叠墅中港·龙井院子及精装多层：路劲·雨茗云舍和绿城·茗春苑等多个低密项目。

其中，雨茗云舍和茗春苑已经交付，龙井院子还有部分房源在售。

目前，雨茗云舍精装多层的二手房挂牌均价约4.8万元/㎡，茗春苑的挂牌均价约5.2万元/㎡。

2

与龙坞一样，湘湖也同样是兼备优质环境资源、城景相融的低密住区。

「湘湖一叶舟，问史八千年」。

千年前，李白、陆游等都在湘湖畔留下过不朽诗篇，这里是文人雅士的精神归宿。千年后，这里是一江两岸高净值人群的隐贵之所。

地产江湖中，关于湘湖最经典的传说，莫过于去年的观湖里，288套总价1500万起的中式合院，788户报名，中签率不到37%。

连滨江老板亲自下场，都没抢到。

或许是观湖里的一房难求，带动了湘湖畔低密豪宅的持续热销。

上半年，湖翠晓印轩成为了杭州叠墅的套数和面积的「双冠王」。

下半年市场最为期待的，莫过于湘湖金融小镇南侧相邻的——龙湖·湖前印院和招商蛇口·臻品府。

其中龙湖湖前印院（点击了解）规划为17幢建面约240㎡、288㎡、338㎡的四层宋韵叠墅。其中，338㎡户型在首开时已经售罄，后续仅剩约240㎡、288㎡的户型。

△ 湖前印院鸟瞰效果示意图，非交付标准

招商蛇口·臻品府（点击了解）规划有六层叠墅和四层叠墅两种。其中六叠的面积规划从约192到240㎡，而四叠产品则是堪比大平层的316-336㎡。

两个项目虽是相邻的竞品，但户型面积做了差异化，可以满足不同家庭的需求。

此外，在上个月，湘湖金融小镇的南侧又出让了一宗低密宅地。地块西面就是龙湖湖前印院，东侧紧邻风情大道。容积率约1.3，最终由招商蛇口摇号竞得。

三个项目的精装限价相同，均为32750元/㎡。

3

了解完两个板块目前的基本情况，接下来从不同维度比较一下：

从限价看，位于主城西湖区的龙坞是目前叠墅供应区域中限价最高的，精装限价达到了45500元/㎡；湘湖相对低一些，像龙湖和招商两个项目，都在32750元/㎡。

同样以四叠为例，像是湖前印院最小面积约240㎡起，有趣的是，湖前印院在首开时，最快被抢光的是最大面积的338㎡。湘湖更偏「大宅」，而龙坞整体的面积偏小一些，两个新盘的最小面积约在200㎡左右。

背后很重要的原因，相比之前之江的低密别墅，龙坞有着不小的价差，但在当下市场中，对于全城的叠墅定价，龙坞的限价无疑是偏高了。

位于主城区，龙坞吸引着众多杭州本地高端改善需求的青睐，但迫于总价的限制，开发商在户型设置时更保守。

产业方面，尽管龙坞有约14000亩茶园，近7成的西湖龙井茶产自于此地，是西湖龙井的最大产区，并随之形成了一条精品旅游线路。

但相比汇聚了金融小镇和「中国视谷」的湘湖，无疑弱了一些。要知道杭州对「中国视谷」的建设给予了厚望：「对标深圳打造科创产业新高地，成为国家经济地理标志。」

此外，院士岛落子湘湖三期，中国美院湘湖校区也择址金融小镇二期、世界旅游联盟总部已正式启用……显然，湘湖不仅宜居、宜游还能宜业。

可惜的是，尽管风情大道与时代大道，便捷地串联起了湘湖与滨江、奥体。然而在亚运这波轰轰烈烈的城市基建中，地铁在进驻湘湖一期十多年后，却没有往湘湖三期延伸。

新的地铁四期中，距离湘湖最近的站是18号线的时代大道站。根据规划，这个站未来将与10号线南延相连。但有望经过湘湖三期的10号线将于何时能南延，目前还不得所知。

但途径龙坞的地铁12号线，已经板上钉钉的事了。未来地铁12号线将串联未科、闲林、小和山、龙坞到之江双浦。

除了交通，龙坞的另一个短板——商业配套，也正在补齐。

以九街为核心的旅游集散中心中，星巴克、KFC、超市餐厅等商业已经入驻。

茶博会会展中心和国际茶旅综合体的建设正在推进。此外，在桂香园的北侧就是项目自带的商业街和Club-Med酒店，东侧约100米还有一座邻里中心，包括了农贸市场、体育活动等日常生活配套等。

在湘湖板块，虽然没有大型商业利好，但从湘湖出发，沿着时代大道，约10分钟可到滨江，约20分钟可达奥体和萧山老城，生动演绎着「离尘不离城」的生活。

有人说，今日的杭州已是一座「双面城」。

一面是晨钟暮鼓中细斟慢品一杯清茶的恬淡，一面是蓬勃发展的互联网与新经济。

龙坞和湘湖，或许刚好就代表着这座城市不同的两面。

无论如何选择，都是这座城市越来越强大的包容性。