核心观点
“房地产是周期之母”，上半年经济脉冲式反弹，地产行业同频共振。经历过去两年行业低谷后，积压需求在一季度快速释放，成都楼市交易规模突破性升高，进入二季度却超预期下行。在全球经济放缓、国内产业转型的多重压力下，楼市正面临前所未有的挑战。
但同时我们也要看到，住房短缺的时代虽然已经过去，但居住改善化才刚刚破土生长，存量时代机遇已然开启。在就业、收入承压的同时，性价比与品质并蒂相连成为共同体，住房需求变得多元化，交易链条变得更长，先租后买、先旧后新的住房消费模式加速成型，一二手市场既有竞争又是互补……
这一切，值得身处浪潮中的我们，谋长远之局，行目及之事。
（一）宏观环境
关键词：反弹非反转、楼市政策钝化
一季度国内经济脉冲式反弹，二季度超预期下行。1-5月，包括工业、消费、进出口在内的多项经济指标保持较快增长。值得关注的是，1季度“补偿”式的积压需求释放后，2季度经济内生动力不强、需求不足的问题开始突显。物价指数（CPI）同比降至0%左右，制造业PMI跌至50%荣枯线以下，反映经济活动收缩可能性较大。
与此同时，成都相比全国还面临着投资和进出口负增长的压力。
行业底部回升，均衡水平仍低。地产供需两端不均衡，投资持续负增长；销售端修复节奏不均衡，甚至出现二次探底迹象。
上半年政策基调“稳增长没有强刺激”，下半年组合拳有望出台。地产更着重强调在房住不炒框架下“防风险”、“满足购房者的合理住房需求”、“探索新的发展模式”、“大力支持住房租赁市场发展”，“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。6月随央行宣布降息，预示着政策观察期基本结束，组合拳出台预期升温。
因城施策减轻购房者负担，房贷利率创新低。上半年全国调控次数超300次，多地松动限制性购房政策。一二线重点城市侧重在公积金提取条件和额度上优化，对于人才和多子女家庭购房给予更大支持。新一线城市房贷利率均调至央行规定下限，个别城市利率降至4%以下。
楼市对短期宽松政策的 “钝化”的核心原因，是同时面临短期和长期的约束。短期居民收入和就业不确定性仍强，长期对行业增速放缓的共识已经形成，价格预期仍不明朗。
（二）成交走势（节选）
关键词：二手高开低走，新房不温不火
市场从低谷中急升，二手交易量创半年度新高。不过，高开低走也成为上半年市场最显著的特征。疫情三年积压需求以及22年下半年各种黑天鹅事件的影响，导致需求主要集中在23年一季度延迟释放，进入二季度加速下行。
由于换房决策周期拉长，新房有序“接力” 二手置换需求不明显。一方面是市场情绪面的影响，更重要的可能来源于一二手价差持续扩大，新房购买力难以顺利“接棒”的影响。
关于“回归主城”的讨论成为上半年成都楼市热点，但实际的情况是，二手继续向外，新房回拢向内。
二手朝东南方向更快“迈进”，从西边“回撤”，而天新、龙泉、成华稳据新房交易量前三。
（三）趋势展望（节选）
关键词：存量化加深，居住品质与极致性价比的共同追求
成都存量房时代已实质性到来。住房市场和人均GDP有很大的关系，据研究，人均GDP突破13000万美元，意味着开发衰退&换房旺盛的时代来临，成都在2021年达成这一标准。而实质上，2022年起成都在交易规模上就正式进入存量房时代，二手住宅交易量超越新房住宅，一半以上的购房者选择二手房作为居住选择。
存量时代的供需动力来自于老房置换。在2-3月成交创历史新高的情况下，二手库存挂牌房源量仍持续走高，上半年挂牌增量的86%来源于10年以上的房源，其背后代表的是居住品质改善的置换需求，也是“住得更好”的直接表达。
改善需求正加速在二手市场实现。100㎡以上大户型、套三套四以上成交占比创新高。面积段中100-120㎡占比上升最快，80㎡及以内下滑最快；居室中套四占比上升最快，套一占比下滑最快。进一步分析发现，低总价套三（刚改）、高总价套四（改善）加速入市是2023年成交占比上升最快的房型。我们认为，除了购房者本身对居住舒适度要求的提升，相当一部分因新房供应缩量或总价门槛提高造成的改善外溢进入了二手市场，自5.31新政以后，房龄较新、价格适中的次新房也成为承接这一需求的有效基础。
市场未来可能出现什么变化？最突出的，可能还是存量化时代与经济周期共振下，居住品质与极致性价比是共同体。市场内部的分化多多少少都能与此关联，性价比次新房越来越好卖，优质新盘开盘售罄等现象也应屡见不鲜。
[1]注主城：武侯区、锦江区、成华区、青羊区、金牛区高天：高新南区、天府新区近郊：龙泉驿区、双流区、郫都区（含高新西区）、新都区、温江区远郊：青白江区、新津区、崇州市、彭州市、都江堰市、大邑县、邛崃市、蒲江县、金堂县、简阳市
注：本文来自贝壳研究院
