首付不够，公积金来凑。近期，多地住房公积金中心发布公告，允许公积金直接用于买房首付，向市场注入购买力。
去年7月“因城施策促进房地产市场平稳健康发展”提出以来，至少有82个城市出台公积金新政支持居民购房，其中有29个城市已经可以用公积金支付首付款。
本轮公积金大松绑，政策空间有多大？回顾过去二十年，公积金在历次宏观调控中扮演着什么角色？在本轮政策松绑大潮中，一些公积金贷款率已经偏高的城市，未来是否会出现流动性风险，需要审慎对待。
多地打开公积金政策工具箱
5月17日，国家统计局公布4月70城商品住宅销售价格指数，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨的城市个数减少，环比涨幅回落，其中二手住宅环比涨幅回落更为明显。房地产市场复苏进程缓慢。
自去年7月国务院常务会议提出“因城施策促进房地产市场平稳健康发展”以来，各地公积金政策陆续调整。据记者统计，目前至少有82个大中城市出台公积金新政支持住房消费，被纳入国家统计局监测的70个大中城市中，已有65个城市出台了更积极的公积金政策。其中，沈阳、大连、南京、青岛、郑州、合肥等13个城市已支持在购房首付中使用公积金。
公积金直接用于支付首付，可以缓解职工在购房早期的筹资压力，排除买房路上最大的“拦路虎”，使得购房交易更加顺畅。过去，各地为了配合房地产市场的调控政策，要求购房首付须是自有资金，职工需自筹首付，再向公积金中心申请贷款。
除了支持首付之外，各地的松绑政策还包括，提高公积金贷款上限，允许多孩家庭在贷款上限基础上再上浮；降低公积金贷款对首付比例的要求；提高“商转公”贷款额度，优化流程、增加提取频率等等。
将释放多少购买力？
眼下，各地纷纷松绑公积金政策支持住房消费，向市场注入购买力。公积金有望向住宅市场提供多少“弹药”？
2021年，全国住房公积金完成缴存2.92万亿元，提取2.03万亿元，发放贷款1.4万亿元。也就是说，2021年公积金通过提取和贷款向居民释放了3.43万亿元资金用于住房消费和还贷。如果以近5年提取和贷款的平均增速计算，2023年该数字有望逼近4万亿元。
公积金贷款是和购房行为相对密切的指标。截至2021年末，公积金缴存余额8.19万亿元，贷款余额6.9万亿元，个人住房贷款率（年末贷款余额与缴存余额的比率，下称“贷款率”）为84.18%。
业界通常认为，住房公积金的贷款率低于85%，表明公积金的流动性偏宽松，政策尚有一定的放松空间；85%~90%属于正常区间，91%~95%为流动性偏紧，95%以上为流动性紧张预警，100%则为流动性不足。
2022年全国公积金报告尚未发布，但从主要城市发布的最新公积金报告来看，2022年全国的贷款率预计不会比2021年明显上升。如果参考2021年数据，以贷款率90%为流动性预警线，预计全国公积金可以释放4763亿元增量贷款资金；如果以95%为流动性不足的上限，预计可以释放8857亿元增量贷款资金。
值得注意的是，上述资金并非全部用来购买新房，偿还房贷也是重要去向。不过，公积金只是住房消费专用款，不管是用于首付还是还贷，这些资金都支持了住房消费，尤其是刚需和改善型需求。
公积金政策助力历次调控
历史上，公积金在购房市场上扮演着什么角色？回顾我国房地产市场的多轮调控，都能看到公积金的身影。
2015年，公积金政策配合房地产市场“去库存”，各地发放公积金贷款笔数出现跨越式增长，一些城市的公积金贷款率一度超过100%。
2017年，房地产市场出现过热迹象，住房公积金作为房价调控的手段之一，收紧提取和贷款政策，“认房又认贷”、“贷款额度与缴存年限挂钩”、“异地购房不能随意提取”等成为常见做法，部分地区公积金贷款出现大幅下降。
2012年~2021年，每年因公积金提取和贷款等形成的住房消费资金，在当年全国商品房销售额中的占比15%~25%之间。占比最高的时期为2015年~2016年，当时为支持房地产“去库存”，全国公积金贷款发放笔数和贷款金额出现明显上升，带动这一占比上升至25%。2016年，全国公积金贷款率上升到88.84%，为近十年最高。但在2017年新一轮调控政策下，各项指标快速回落。
可见，公积金对于个人住房消费确实贡献了一臂之力，但是其支持力度最大的时候也仅为1/4。
公积金流动性困扰及对策
公积金运营，要兼顾收益性和流动性的平衡，既要让公积金尽可能地产生收益，又要满足职工日常提取和贷款的需求。
作为重要的流动性指标，公积金的贷款率影响着公积金政策松绑的上限。当该指标接近或者达到100%的时候，意味着公积金将要或者已经透支了。
2017年至2021年，全国住房公积金贷款率连续五年下降（图2）。如果以贷款率95%为流动性不足的上限，当前公积金流动性仍较为宽松，尚有一定的发力空间。
不过，在全国整体宽松的水平之下，地方之间的差异巨大。贷款率高的省份或直辖市，如浙江、贵州、重庆等地超过90%，如果继续放松政策，将需要重点关注流动性问题；贷款率低的地区，如黑龙江（55.25%）、西藏（60.67%）、内蒙古（65.65%），公积金使用效率低，既影响了收益率，也造成了资源闲置。
2022年数据显示，北上广深4个城市的贷款率均低于85%。最高的是上海84.9%，其次是广州76.2%，再次是北京72.7%，深圳仅69.9%。受到房地产调控的影响，北上广深的贷款率近五年一直处于下降的趋势。这也意味着，北上广深的政策可能还有一定发力空间。
注：稿源：澎湃新闻地产界《近百城出台公积金新政驰援住房消费，将释放多少购买力？》
