01 宏观环境
经济开局良好，政策落地支持
（一）经济进入恢复通道，地产强调防风险促消费
2023年经济开局良好，基本面拐点确认。2023年1季度，国内经济先后经历物流复通、人流高位、生产回升、地产走强等疫后恢复阶段；不过，社会秩序恢复正常才刚刚开始，国际环境不确定性仍强，后续修复幅度需“边走边看”。
表：2023年1-2月全国/成都重点经济指标
来源：贝壳研究院成都分院整理
扩大内需是国家发展战略，住房消费仍是经济发展支柱。一季度高层会议对地产表态更加积极，强调已出台政策的落实落地。其中，需求端政策包括落实公积金额度优化、降低房贷利率、人才购房补贴等；供给端政策包括落实“金融16条”、“三支箭”、“保交楼”。2023年全国“两会”政府工作报告对地产表述为：“防风险为首，促消费需求”，进一步定调今年地产力求稳健的发展方向。
图：2023年1季度全国/中央重要表态及政策信号
来源：贝壳研究院成都分院整理
因城施策，需求端政策重点在减轻购房负担上发力。据不完全统计，2023年1季度一二线城市发布房地产调控政策超过40次，相比三四线城市更为谨慎，“房住不炒”仍是基本框架。其中，公积金贷款额度和条件调整是最主要的政策工具；其次，发放购房补贴和调整人才落户政策也是常用性政策，旨在于减轻购房者成本负担。“带押过户”虽在多个省市的指导性文件中被提及，但实际覆盖面仍然较小。
表：2023年1季度一二线城市房地产调控政策小结
来源：贝壳研究院成都分院整理
（二）信贷支持有力，房贷利率完成筑底
2023年1季度，成都首套房贷利率较上季度调低10pp至4.10%，二套房利率维持4.90%不变。较低利率水平下，贷款购买二手房比例继续回升至80%左右，达到2020年上半年水平。
图：成都贝壳主流房贷利率与贷款单占比
数据来源：贝壳研究院
3月，一线与新一线城市未出现利率下调城市。根据贝壳研究院房贷利率数据监测，多地房贷利率已达央行规定下限，同时LPR进一步下调空间有限。
（三）成都有望晋级人口第三大市
据统计公报，成都2022年常住人口达2126.8万人，比2021年增加7.6万人，成为人口增长最多的2000万城市。与之对比，作为我国人口第三大市的北京，2022年常住人口为2184.3万人，比上年减少4.3万人。一增一减之下，成都与北京的人口差距从6年前的337万，收缩到如今的57.5万人。
表：2022年2000万以上城市人口增量和GDP总量
来源：各地统计公报
02 市场成交
交易量价趋稳，成交呈修复态势
（一）市场整体交易量走强，二手份额突破性升高
成都住房市场开局良好。根据贝壳研究院成都分院数据预测， 2023年1季度成都房地产积极修复，二手交易份额突破性达到60%以上。
图：2019年至今成都一二手住宅市场季度交易量（预估）
数据来源：贝壳研究院成都分院、锐理数据
一二手市场均出现积极回升趋势。2023年3月，二手交易量环比下滑17%，同比上涨77%，接近2021年3月水平。新房交易量环比上涨27%，同比上涨89%，接近2021年中水平。
图：2019年至今成都一二手住宅市场月度交易量（预估）
数据来源：贝壳研究院成都分院、锐理数据
（二）一二手价差收窄
2023年1季度一二手价格分化有收窄趋势。3月，二手成交均价16464元/㎡,新房备案均价18279元/㎡。
图：2019年至今成都一二手住宅交易均价
数据来源：贝壳研究院成都分院、锐理数据
（三）3月行政区交易量
3月，一二手成交量占比同时增加较快的城区6个，普遍分布在5+2区，分别是高新区、金牛区、武侯区、锦江区、青羊区、新津区；一二手成交量占比同时下滑的区域6个，普遍分布在远郊，分别是温江区、新都区、都江堰市、青白江区、彭州市、崇州市。高新区二手较上月明显更活跃，成交占比增加1.4个百分点；成华区新房较上月更活跃，成交占比增加3.3个百分点。
图：2023年3月各城区一二手成交量占比环比分布
数据来源：贝壳研究院成都分院、锐理数据
03 客户趋势
品质刚需与换房改善接力
（一）房客源交易周期高位回调
决策周期缩短，存量与新增客户并存。2023年3月，二手客源成交周期48天，环比缩短1天，较上季度末缩短8天，与去年同期持平；二手房源成交周期162天，环比缩短4天，较上季度末增加6天。
图：2019年至今二手房客成交周期
数据来源：贝壳研究院成都分院
（二）品质刚需入市，核心区域价值回归
二手客户具有回归主城的趋势。2023年1季度，近郊延续了5.31新政以后的占比增值功能趋势，但进入3月出现快速回落。成交热门区域从近郊转移至5+2区，3月5+2区成交占比共计上涨4个百分点。
图：二手客源成交区域分布
数据来源：贝壳研究院成都分院
中高总价段成交占比上升。2023年1季度，200万以上占比持续上升达到近一年新高20%，100万以下成交占比则连续5个月下降至33%。
图：二手成交总价段分布
数据来源：贝壳研究院成都分院
（三）一圈层两极分化，二圈层改善发力（略）
综合一二手成交情况，发现各区域客群画像显著不同：
主城和高新客群两极分化。一部分30-40岁的中低端需求支撑起了150万以下的二手房市场，刚性特征显著；另一方面，主城地缘改善客户则在300万以上的二手和新房之间选择。3月，主城与高新低端和高端二手需求成交占比环比均有上升。但150-300万区间的客户若无法选择到同时具有性价比和品质的一二手产品，则可能流入二圈层。
二三圈层改善需求开始发力。30岁以下年轻客群通常更青睐二圈层， 200万以下是主力成交产品。但进入3月，天府与近郊二手150万以上、远郊150-300万各价位段成交占比均有不同程度上升，节后活跃的二手市场也为新房市场输入动能，一二手市场出现有效传导。
04 后市预判
二手进入去库存阶段，输血新房效果渐显
（一）库存高企与新增需求恢复并行
一二手库存套数仍然保持上涨趋势。2023年1季度，一二手库存去化周期均有降低。其中，3月末贝壳二手库存去化周期26.2个月，较上季度末减少11.9个月，市场新房库存去化周期14.1个月，较上季度末减少2.5个月。值得关注的是，即使交易量显著增加，库存仍然上涨，表明出售意愿强劲，其中包含大量等待换房的需求。
图：一二手库存房源量与去化周期
数据来源：贝壳研究院成都分院、锐理数据，库存去化周期=库存套数/近6个月均成交量
供需热度上升，新增购房需求恢复向好。2023年1季度，二手新增房客源量在节后迅速走高，新增客源量恢复至2021年中水平；新增房源量超过历史同期，仅低于5.31新政后的6月。
图：2019年至今二手新增客户量与新增房源量走势
数据来源：贝壳研究院
（二）预计二季度交易量季节性回落，价格趋稳
市场交易预期趋稳，不会出现过热或过冷的情况。根据贝壳研究院二手成交量KMI指数，2023年节后交易量上升预期快速上升，之后扩张性预期逐步回落，3月最后一周保持在50%临界线水平。根据节后市场交易量监测模型和历年一二季度交易量走势，我们预计，二季度月均市场二手交易量将维持在1.5万套以上水平，环比一季度下滑幅度约20%左右。
注图：二手成交量周度KMI（Ke Managers' Index）
数据来源：贝壳研究院，KMI反映贝壳经纪人对未来短期市场的预期，数字越大，向好预期越强烈。50%以上看好，50%以下看空。
价格表现将更加稳健。1-2月，受带看活跃度上升的影响，部分业主价格信心增强。进入3月，预期更加理性，库存调价房源涨价房源占比回落，涨价动力有限。价格本质是由供需决定，一方面，库存高企的基本面难以支撑涨价成交，另一方面，经济、行业、自身收入仍然面临不确定性，房价支付力敏感。预计二季度二手房价也将在适度博弈中趋于平衡。
（三）大趋势中的小趋势：二季度居住改善需求将增强
居住改善化是经济社会发展的大势所趋。自2019年起，二手100㎡以上、三室及以上、150万及以上成交占比呈现波动上升趋势，购房居住体验从“住得够”向“住得好”过渡，这是人均住房面积被基本满足后的一次需求升级。
二季度通常也会是改善需求加速的阶段。每年二季度（除2022年市场显著下行期），100㎡以上、三室及以上、150万及以上成交占比走势上翘，斜率变陡，迎来需求加速活跃期。
图：二手面积段季度成交占比
数据来源：贝壳研究院成都分院
图：二手居室季度成交占比
数据来源：贝壳研究院成都分院
注：主城：武侯区、锦江区、成华区、青羊区、金牛区高天：高新南区、天府新区近郊：龙泉驿区、双流区、郫都区（含高新西区）、新都区、温江区远郊：青白江区、新津区、崇州市、彭州市、都江堰市、大邑县、邛崃市、蒲江县、金堂县、简阳市
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