核心观点
春节后租赁需求主要为返城开工、新增到城市务工的新市民新增、换租租赁需求。春节后租赁市场的表现，在一定程度上反映了城市外来人口的流向，能够在有限范围内反映出城市的经济活力。
春节后各行各业复工呈现出良好的态势。相比于去年或前年，流向城市的外来务工人员或有所增加，其中粤港澳大湾区、长三角城市群的城市表现更为显著。
贝壳研究院数据显示，今年全国重点40城租赁市场在2月迎来春节后租赁“旺季”，达到旺季市场热度高峰，相比于去年，今年春节后租赁“旺季”市场热度更高。除了经济复苏带来的新增、换租租赁需求外，还有此前受疫情或春节假期短期抑制的租赁需求释放，推高了市场热度。全国重点40城租金指数呈现稳中回升态势，不过仍低于去年同期。
预计3月春节后租赁“旺季”将会持续。根据贝壳研究院数据，2月业主房源出租难度及租客成交难度降低，同时新增挂牌房源量、新增带看客户量环比、同比均增加，租赁市场房源、客源端活跃度将延续至3月。基于此来看，在经济复苏的大环境背景下，相比于去年，今年的租赁市场活跃度较高，整体租赁市场预期向好。
今年的春节后租赁“旺季”市场热度更高，峰值已在2月显现。2月全国重点40城[1]租赁成交量环比快速增加，超过去年全年月度峰值的95%，比去年同期增加超20%，春节后租赁“旺季”的月度峰值已在2月显现，而去年在3月份；同时2月第二周成交量达到2021年以来周度峰值。
自春节开工后30天租赁市场的表现来看，今年租赁成交量均高于去年或前年同期[2]。在新冠疫情防控措施优化调整后，今年春节前后多地政府组织企业开展异地招聘，对于提升新市民就业的预期提升产生显著的促进作用。此次“旺季”的租赁市场中，除了经济复苏带来的新增、换租租赁需求外，还有此前受疫情或春节假期短期抑制的租赁需求释放。
粤港澳大湾区、长三角城市群多数城市市场活跃度提升较快。2月40城租赁成交量环比、同比均增加。其中粤港澳大湾区城市更为显著，2月广州、惠州、东莞、佛山以及中山租赁成交量达到近一年以来的峰值，此外还有杭州、无锡、长沙、芜湖和廊坊。从同比增幅来看，排名前20的城市中超7成位于东南沿海地区、长三角地区、环渤海地区，其中粤港澳大湾区6城，以及长三角城市群9城中的6城均排名前20。一线城市中广州、深圳同比增幅最快，其次为上海、北京。
全国重点40城租金指数呈现稳中回升态势。贝壳研究院数据显示，2月全国重点40城租金指数环比微涨1.2%，同比下跌2.1%。在经济向好趋势的带动下，叠加春节后租赁“旺季”的季节性因素，全国重点40城租金指数自去年9月连续4个月环比下跌后，今年1月开始止跌回升，2月保持稳中回升的趋势，不过仍低于去年同期。
多数城市租金指数1月、2月连续环比回升。2月重点40城中福州、贵阳、石家庄、烟台、南通、惠州、芜湖等7城租金环比下跌，其余33城均环比回升，东莞、佛山、哈尔滨、杭州、呼和浩特、兰州、南昌、深圳、沈阳、徐州、长春等11城在2月开始环比回升，中山在1、2月租金水平止跌保持持平，其余21个城市租金水平在1、2月连续环比回升，占比52.5%。不过除了北京、苏州、宁波、成都、天津、长沙、西安、青岛、济南、佛山、石家庄及芜湖等12个城市外，其余28个城市租金水平仍低于去年同期，其中上海、广州、深圳租金同比跌幅在2%-3%之间。
图1：贝壳重点40城租金指数走势
资料来源：贝壳研究院
图2：2023年2月贝壳重点40城租金指数同比变化
资料来源：贝壳研究院
租赁市场预期向好，预计3月春节后租赁“旺季”将会持续。贝壳研究院数据显示，2月房客源成交周期为78.3天、10.7天，分别环比缩短2.9天、1.5天，业主房源出租难度及租客成交难度降低，同时新增挂牌房源量、新增带看客户量环比、同比均增加，租赁市场活跃度较高，市场预期向好。同时2月新增挂牌房源均价同比上涨4.0%，业主出租信心提升。预计3月租赁市场成交量环比略有减少，不过仍将保持较高活跃度，租金水平将保持平稳回升趋势。
图3：贝壳重点40城房客源成交周期、新增挂牌房源量及新增带看客户量走势
资料来源：贝壳研究院
[1] 全国重点40城：一线城市：北京、上海、广州、深圳；新一线城市：成都、杭州、重庆、西安、苏州、武汉、南京、天津、郑州、长沙、东莞、佛山、宁波、青岛、合肥；其他二线城市：沈阳、大连、烟台、厦门、石家庄、无锡、南通、徐州、福州、长春、济南、哈尔滨、南昌、太原、贵阳、中山、兰州、惠州；三线城市：廊坊、呼和浩特、芜湖
[2] 时间段分别为：2023年1月28日-2月26日、2022年2月7日-3月8日、2021年2月18日-3月19日