自9月底人民银行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》至今，已一个月有余。
近期多个城市跟进下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限。截至目前，已经有大连、石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等在内的至少20个城市首套房贷款利率低于4%。
对于房贷利率未来的走势，进入四季度，预计调整的城市将会继续扩围，其他符合条件的城市也将会跟进，同时已经进行调整的城市后期也有进一步下调的可能。
多地房贷利率继续下探
贝壳研究院统计数据显示，2022年10月份首套、二套房贷主流利率指数环比继续下行。
本月监测的103个重点城市主流首套房贷利率，10月份首套主流利率平均为4.12%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3个基点，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落162个基点和109个基点。
分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.6%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线城市首套利率最低，平均为4.08%，三、四线城市首套房贷利率平均为4.11%。
从利率下调幅度看，三、四线城市房贷利率同比降幅最大，首套、二套利率同比降幅分别为169个基点和116个基点。一线城市房贷利率同比降幅最小，首套、二套利率同比降幅仅60个基点和52个基点。
据截至目前已有超20个城市首套房贷款利率降至4%以下，分城市来看，主要集中于二线及三四线城市。
相比之下，目前一线城市房贷利率自上次跟进央行下调LPR(贷款市场报价利率)后，基本没有变化，与9月份利率水平保持一致。
贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，当前在符合阶段性定向“降息”政策的城市中，部分城市房贷利率仍在4.1%的水平上，后期仍有回调空间。在二套房贷利率政策未变的情况下，本月103城中95%的城市二套利率保持在4.9%的下限水平。
刘丽杰分析认为，阶段性首套房贷“降息”结合放松限购、限贷，将明显减轻首次购房群体的购房成本，这有助于增加市场成交。在改善性需求对市场的主导作用日益增强的背景下，政策上也要关注降低“卖一买一”“卖旧买新”的贷款利率，这是符合多数城市住房消费实际的必要举措，未来不排除会进一步结构性放宽二套房贷款利率政策的可能。
四季度二手房市场有望逐步修复
9月底，央行、银保监会、财政部等持续释放利好政策，10月份以来，已有多地落地相关举措，降低房贷利率有利于降低购房成本，促进置业需求入市。当前政策效果略有显现，根据中指数据，10月份国庆假期后的两周，重点城市新房成交面积环比持续增长，同比降幅收窄。
有专家表示，在多重政策利好下，未来二手房市场企稳回升的可能性较大。陈霄认为，根据最新发布的9月份70城房价数据来看，二手房价格上涨城市降至8城，较8月份减少5个，70城二手住宅价格环比下跌0.39%，跌幅较8月份扩大0.04个百分点。尽管价格上涨城市数量继续缩减，下行趋势未获扭转。但从销售端来看，9月下旬到10月份，二手房销售数据正在逐步好转，并且要好于首套房。
随着近期利好信号密集释放，政策效果或进一步显现，预计四季度二手房价格跌幅有望收窄，二手房市场企稳回升的可能性较大。
对于房贷利率走势，业内分析人士认为，四季度将是主要政策窗口期，预计接下来会有更多城市结合自身情况调整首套房商贷利率，产生引导效应，带动整体市场预期恢复。
即使短期内5年期LPR报价保持不动，未来监管层也可通过进一步放宽首套房贷利率下限，乃至适时下调二套房贷利率下限等方式，引导四季度居民房贷利率持续下行。推动楼市在年底前后企稳回暖是未来一段时间稳增长、控风险的一个重要发力点。
注：稿源：澎湃新闻地产界《超20城首套房贷利率低于4%，有专家称四季度房贷利率仍可能下行》
