近日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号）。

丨源自财政部网站

划重点：

1、严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

2、规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。

3、要依法依规组织财政收入，持续整治违规收费行为，坚决防止收过头税，杜绝乱收费、乱罚款、乱摊派，不增加市场主体负担。

但需要注意的是，并不是所有国企、央企都不能拿地，对于像万科、绿城等本身就拥有房地产开发资格的国企，没有太大的影响。

要知道，有些地方城投公司作为托底单位，只拿地不开发，然后通过所谓的“左手倒右手”，使该地块收回或者重新出让。

楼市下行，房企资金紧张，拍地谨慎，土地市场降温，土拍收入明显下滑，地方财政压力增大。

很多城市的土地市场，地方城投、城建类公司、国资房企入场托底。拿地后，部分项目通过联合民营品牌房企开发入市，如果去化不理想，就会增加地方国资平台的财务风险；部分项目，一时没有动静，让人担心只是一种“左手倒右手”的消化方式。

“严禁通过举债储备土地”，目的就是打击这种投机倒把、巧立名目的“灰色操作”。

根据中指监测，截至今年10月13日，22个重点城市(市本级)“两集中”涉宅用地累计推出3881宗，成交2999宗。其中仅地方国资企业拿地1384宗，占总成交宗数比46.1%，国央企拿地844宗，占总成交宗数比28.1%；国央企和地方平台累计拿地占比超过74.3%。

在民营企业“三道红线”去债务的同时，地方平台的债务情况也需要健康发展，未来土地市场又将缺失一个拿地主力，土拍市场的大旗只剩国央企继续抗下。

城投公司是城市建设投资公司的简称，是全国各大城市政府投资融资平台，起源于1991年，承担相应的政府职能，是特殊市场经营体。

此类城投公司大多是不具备盈利能力的，属于事业单位或者国有独资公司性质，他们是通过政府补贴的方式实现盈利，属于带有政府性质的特殊市场经营体。

2010年发改委发2881号文明确规定：

城投公司的主营收入70%需要来自自身，政府补贴只能占30%。这一政令具有一定的前瞻性，可预防地方政府财政开支太大，间接带来中央政府大规模财政赤字。

新政出台，对接下来的土地市场会带来怎样的影响？

业内人士认为对土地市场将带来影响：

一、未来城投、城建类公司拿地会被限制，对现在的土地市场来说可谓雪上加霜，地方财政压力将会增大。

二、即使城投是与房企联合拿地，也可能会面临更加严格的限制。

三、不单单地方政府，通知一开头还有各中央预算单位，其中是否包括从事地产开发的国企，如果包含，对土地市场的影响势必又将加深。

2021年集中供地以来，土拍热度高开低走，从各批次拿地企业也可见一斑。在市场火热的阶段（2021年一批次），规模化品牌房企积极拿地，在热度急剧下滑进入“寒冬”后，民企的“消失”的同时，“平台类”公司成为主力。整体来看，截止到2022年7月，“平台类”公司已获取了40%的地块。

另外，根据CRIC监测，自2021年集中供地实施以来，类平台公司在核心城市拿地中郊区地块面积占比61%、地块数量占比65%，较规模化国央、央企以及品牌房企、民企等均高出4个百分点。

所拿地块更多集中在城市郊区、位置相对偏远，由此可见，平台类公司多数承担了远郊地块的“托底”作用。不过到了2022年第二批集中供地时，城投类公司拿地的建面占比与金额占比之差有所下降，说明平台类公司拿地正在核心化，投资回归本身意义，而非仅为“托底”。

2021年下半年以来，在三道红线等政策的强压下，民企开发商纷纷出现“暴雷”、债务违约等问题。在地产行业整体下行的背景下，部分城投平台类公司也纷纷以“托底”的身份进入。由于各地方政府不能直接进行融资活动，各地都成立了下属的平台公司，再通过平台公司去发行债券，信托等各种金融产品来融资。

2012年到2021年城投债发行规模整体呈上升趋势，且近5年，城投债发行规模成倍增加。此外，截至2022年上半年，城投存量债券已超10万亿元。随着城投债的发行规模不断攀升、叠加存量债券，债务危机已逐渐显露。

随着城投债违约风险的升高，城投行为背后的“地方政府隐形债务”也浮上水面。为了化解地方“隐性债务”并更好的约束各地方部门，中央相继出台一系列政策，以求把风险降到最低，让“隐性债务”更好的落地。

受政策影响，预计全国多数城市的土地挂牌量和成交量也将大概率下滑。另外，由于当下民企拿地的能力尚未恢复，央企类房企也需要消化前期拿地库存，四季度土地出让前景不容乐观。

2022年上半年，不少城市土市还挺红火，城投只是在土拍市场“修修补补”，但之后形势便急转直下，各地城投开始扮演主要拿地的角色。

以无锡、苏州、南京这些城市为例，城投拿地的比例甚至超过了70%。中指研究院数据显示：全国22个集中土拍的城市，其中13个城市完成了第三批次土拍，地方国资平台拿地金额已经接近2000亿，占比高达50%，独占拿地金额的半壁江山。

丨源自中指研究院

2022年一批次集中土拍，地方国资拿地金额1174.4亿元，占比30%；

2022年二批次集中土拍，地方国资拿地金额1090亿元，占比29%；

2022年三批次集中土拍，地方国资拿地金额1940亿元，占比50%。

从数据来看，城投很长一段时间在兜底土地出让市场。但地方城投对于地产行业的运营能力有限，大环境又欠佳，所以真开发建成了，很难保证不砸在手里。所以根本无法持续，一旦房子卖不出去，等于把风险转嫁给了银行。

就合肥来看：

3月17日第一场集中土拍以民营类房企和地产类国企为主，几乎看不到地方城投的身影；

6月23日-24日第二场集中土拍，合肥城建、合肥城投、肥西城投等房企开始露面，下沉肥西、长丰等区域；

9月23日第三场集中土拍，拿地主力军以地产类国企、央企为主，民企鲜有露面，即便如此，也未出现城投大规模拿地的局面。

土拍市场最能反映出房地产市场的温度。目前，全国多地土市冷清，合肥的土拍市场也有一定程度的降温。

不过对比来看，合肥土市的角逐主要在国/央/民企间进行，不但大型国/央企看好市场，本土民企也颇具信心。