近半年来，楼市行情依然没有变好。据统计，2022年1-5月全国典型房企业绩同比下降近7成。

房企各种求生，最直接的肯定是卖房了。

有人说，开发商前五个月的销售额，大部分是工抵房撑起来的。

工抵房往往出现在行业不景气的时候，当开发商没有资金支付给合作单位的时候，都会选择以房抵扣工程款。

01·工抵房，抵出了中国第一房企

最出名的工抵房案例，当是碧桂园。

杨国强的第一次创业是在1986年，他担任了北滘建筑工程公司总经理。

1992年他承包当时三和地产开发的一个楼盘——碧桂园项目建设工程，在1993年一轮力度空前的宏观调控后，银行被勒令与自办房地产企业脱钩，广东发展银行无法再给碧桂园项目贷款，投资逾亿的项目面临危局，烈日炎炎下工程停滞。

这时，作为乙方的北滘建筑工程公司向开发商三和公司要求归还垫付的工程费。那情况跟30年后，2022年的供应商向开发商举旗讨薪一样。

三和拿不出来，就采用变通方式，让杨国强销售已盖好的别墅，以销售款核销工程费。杨国强就这样由造房者变成了卖房者。

这个楼盘在顺德，叫做顺德碧桂园，是现在碧桂园集团的第一个项目。它是杨国强的工抵房，从乙方变成了甲方。

顺德碧桂园，从1300亩不断扩大面积。杨国强以此为基，耕耘数载，慢慢向附近拓展，建立了碧桂园品牌。当时请了王志纲工作室来做战略策略，比如引入学校，教育带来了营销的新生机。比如建造撒野公园，让孩子回归自然。王志纲后来写了本书《大盘时代》，里面提到了碧桂园的一系列做法。

之后，碧桂园陆续扩张，先是佛山，后是番禺，再到增城、花都、江门，再到广东各地及全国。2007年在香港证券交易所上市，市值1189亿港币。

到如今，工抵房起家的碧桂园已经成为宇宙级房企，当之无愧的中国第一。即使在当前行业低潮下，碧桂园依然稳健。

所以，无论是开发商还是供应商，都不要小看工抵房啊。

说不定，供应商中，就会出现新一家黑马房企。

说不定，房企做好工抵房，而获得生存的新转机。

受市场环境因素和政策因素，地产行业整体都不景气，尤其是在房产三条杠的高压政策下，开发商融资变得非常困难，再加上销售业绩不好，回款难导致现金流压力大，所以工程款的支付进度比较慢。

无论是开发商“最后的倔强”还是“无奈之举”，“以房抵债”的工抵形式逐渐成为典型且普遍的问题。

那么作为开发商，在做工抵房的时候都应该关注哪些问题呢？

作为专业自媒体，盘老师开始敲黑板，以下内容很重要。

02·工抵房，到底该抵给谁？

工程款抵房，简称工抵房，一般是房地产开发商用于给施工单位等乙方单位抵付工程款的房子。

前几年出现的比较少，而且大部分是在楼盘清盘甚至交房的情况才会出现。近期，随着暴雷的企业越来越多，工抵房逐渐成井喷式趋势。

那么，一般开发商都会抵款给哪些公司？大致分为四大类：【工程施工类】、【建筑材料类】、【营销采购类】、【规划设计类】各类细项以下逐步列出。

1-工程施工类

工程施工类是对项目起关键作用的供应商，包含了基础工程、主体及二次结构、机电安装工程、装修工程、智能建筑、节能建筑等。

2-建筑材料类

建筑材料与施工相辅相成，是后者的必需品，主要包含建筑的涂料、保温材料、隔热材料、隔墙材料、吊顶材料、建筑胶等。

3-营销采购类

营销采购类用于辅助后期销售的道具，主要包括品牌运营、媒体广告、渠道分销、活动包装、销售代理、其他综合等。

4-规划设计类

规划设计是后起之秀，近几年来开发商对其把关越来越严格，主要包括园林景观、门窗幕墙、软装壁纸等。

拿到工抵房后，合作方可以自己寻找客户，参考市场价格售出，可借用开发商的正规平台完成相关的手续，实现回款。

03·工抵房，该分几步抵，才没风险？

随着工抵房井喷式增长，网络上对其讨伐的声音越来越多，有“营销套路”也有“营销陷阱”，轻则上当受骗，重则血本无归。

实则不然，多数的陷阱都是流程的不完善、协议的不正规。在行业不景气的情况下，各大房企为冲抵工程款项，工抵房比比皆是，这本正常。

过程中，只要各类时点、风险防范等问题重点考虑，从源头开始就采取多方参与，介时就可避免不必要的诉讼。

盘老师画了简单示意图

那么，以上各专业的分工和内容都有哪些？

盘老师做了个总结的简版。简单说，是33232。

详情版，可以加微信详聊（momolu214）

1-营销专业：（三个执行）

①执行工抵房流程发起；

②执行工抵房价格审批；

③执行工抵房的认购、签约、更名等相关工作。

2-成本采购专业：（三个确认）

①确认供应商是否可以执行工抵；

②确认供应商的类型与产值；

③确认供应商是否会产生相关诉讼。

（两个对接）

①代表开发商对接与供应商的工抵事宜；

②代表开发商对接与供应商签署工抵协议。

3-计划财务专业：（三个核准）

①核准工抵房价格是否合理；

②核准需要工抵的供应商产值具体情况；

③核准“工程款”与“房款”是否匹配。

4-数字运营专业：（两个统筹）

①统筹组织项目工抵房工作；

②统筹组织工抵房的专题会。

04·工抵房，4大锦囊保平安

工抵房，不是把开发商的房子白菜价抵给供应商。如果那样，开发商扛不住啊，资不抵债。

盘老师做了四大锦囊，保证工抵房的平安。他们分别是价格标准、付款标准、抵房确认标准、更名及退房标准。这4个标准执行好了，工抵房有功劳，不疲劳。

【锦囊1：价格标准】

标准1：项目 “工抵房”价格不低于该套房市场公允价；

标准2：正常房源“工抵房”价格不得低于所在开发商的集团底价，不能突破内部净利润要求的最低价，并参照市场价格；

标准3：如果有特价房源，“工抵房”价格需在已申请通过的特价房政策房价上浮至少3%执行，并参照市场价格；

标准4：如果是尾盘项目执工抵房，需要参考周边的二手房成交价；

标准5：如果项目申请工抵房，需取得所在区域以及集团的审核，并明确此工抵房与所在项目执行的价格关系，同时也需考虑与市场价格的关系。

【锦囊2：付款标准】

标准1：项目“工抵房”需执行全款工抵，100%房款交纳，不可按正常销售的商品房一样执行贷款购房；

标准2：全款工抵不止适用于住宅，商业、公寓、车位等业态同样适用。

【锦囊3：抵房标准】

标准1：抵房只能是正常的应付款项，工程质保金不能参加抵房。

标准2：如果产生了诉讼情况，工抵则需要一事一议，单独上报。

标准3：同项目、同区域作为工抵的首选，跨项目、跨区域执行工抵需特殊上报，一事一议。

标准4：工抵房需单独报流程审批，同时签署会议纪要、工抵协议、价格确认单等。

盘老师示意图

【锦囊4：更名及退房标准】

更名是指已经“工抵”的房源，接受“工抵”单位自行寻找客户，开发商配合退认购及签约按揭相关服务的行为。

标准1：一般开发商会严禁“工抵”单位私下联系销售进行二次销售，特殊情况可提前签定协议。

标准2：禁止销售借助“工抵”房源，私自倒卖赚取利益，案场一般情况会明令禁止破坏正常销售的行为。

标准3：如果确实需要更名或者进行二次销售的情况，一事一议即可。

标准4：如果涉及退房，需要根据开发商规定流程执行退房计划。

以上一切均应写在“以房抵款双方协议”（公对公）或“以房抵款三方协议”（公对私）中，协议、收据、发票都不能少。

盘老师示意图，详细表单可+微信：momolu214

房产本身就是商品，是受市场和供求关系的影响。

以上所说的“工抵房”，均为真实“抵房”,不是任何过桥和融资性质的“工抵”，也不是开发商通过打“工抵房”“员工房”“清退房”的促销手段。

房企要想取得“以房抵款，缓冲资金”的功效，就得从根本上保证工抵房的真身是肉身，真正的工抵，真正的房源，而不是投机取巧，愚弄大众，糊弄供应商。

可以说，工抵房是逆势之下开发商保命的黑玉断续膏。

把房源抵出去，把命抵回来，以待东风来，东山起，重新做好汉。

关于工抵房，看似简单，实则纷繁。