我之前提到过2021年是豪宅大年，核心城市的豪宅成交几乎都是一片繁荣。
但是，最近我发现，在一线城市里，豪宅市场却出现了两种截然不同的结局。
到底怎么回事？
01
今天，广州知名豪宅颐德公馆，成交了一套170平的法拍房。
起拍总价1540万，单价9.1万/平，吸引了13位买家参与竞拍。
你猜结果怎么着？
这套豪宅居然经历了104轮竞拍，其中有80次被延迟！
所以，价格和溢价率是可想而知的高。
最终成交总价3211万，单价18.9万，翻了一倍多！
无独有偶，在刚刚过去的周末，上海的中环名品公馆也成功拍出了千万级豪宅。
而且该小区一次性就上架了10套，还都是楼王单位，可以说相当罕见了。
然而，和前者相比，这10套豪宅却是命途多舛，迎来了不同的结局。
据媒体报道，在首轮拍卖中，这10套豪宅曾集体流拍，部分房源甚至无人报名参拍。
而这次二拍，虽然全部成功拍出，但是成交价却均低于评估价。
要知道，上海的法拍房向来都是很火的。
尤其是2020年年中，上海还曾经出现过一波“捡漏潮”。
根据上海国拍统计，当年8月份上海成交的住宅类法拍房中，高于评估价成交的标的占比达到64%。
只不过后来因为市场实在太火，很多人都想通过法拍房来绕开限购，所以去年1月上海才不不得把法拍房纳入限购。
那么问题来了：
同在一线城市，都是法拍豪宅，为什么广州这么火爆，上海却这么平淡？
02
其实，这是一个关于豪宅是否错配的问题。
什么意思？
通过链家的两张二手房地图，我来告诉你答案。
先来说说广州的颐德公馆。
关注广州楼市的朋友应该都知道，颐德公馆所在的位置，是广州CBD珠江新城。
珠江新城是什么地方？妥妥的广州富人区啊！
你瞧瞧周边的二手楼盘，尚东柏悦府、凯旋新世界、金碧华府、中海花城湾、天銮、嘉裕公馆.....都是如今或曾经的10万+、20万+豪宅。
再来说说上海的中环名品公馆。
中环名品公馆位于上海的普陀区，虽然也属于市区，但其实是西部的城乡结合部。
所以，这里基本上是市区刚需上车的区域，单价5、6万/平的老破小、老破大特别多。
回过头来看项目周边的二手盘，像莲花公寓、康泰东苑、北华苑、复星花园等，楼龄几乎都在15-20年以上。
通过这一番对比，我想告诉你的就是：
豪宅的逻辑和刚需盘的逻辑，是完全不一样的。
刚需盘强调的是地段，交通要方便，配套要齐全，到达市中心越方便的越好卖，吃喝玩乐越多的越好卖。
而对于豪宅来说，相比于地段，更加重要的是稀缺资源，这种稀缺资源主要体现在圈层和自然景观，而且还要形成连片的豪宅区。
所以，豪宅区里做刚需盘，刚需区里做豪宅盘，都是典型的错配。
因为这两种房子的客群，从一开始就是云泥之别。
豪宅区里的土豪根本瞧不上刚需盘，刚需区里的普通人也根本买不起豪宅。
所以，一般来说，错配的房子很少有人愿意接手，流动性都很差，就算卖出去了，也卖不了高价。
03
那么，错配的豪宅值得买吗？
1、如果是在市中心，即便错配也可以买。
例如广州越秀区，虽然老破小也特别多，但越秀区的豪宅反而是可以买的。
因为越秀本来就是广州老四区，地段优势自然不必多说，而且问题是它还常年供应短缺。
所以，一旦有豪宅项目出来，基本很难买到，价格也特别贵，尤其是还带优质学位的。
2、如果在外围区，买错配豪宅也要区别看待。
一种是拥有很好的景观资源，例如番禺洛溪、厦滘，豪宅盘都能看到三江汇聚，虽然周边没连片，但自身体量也够大，相当于小型的豪宅区，另外离广州市中心也近。
另一种是拥有很好的配套资源，例如番禺万博，CBD氛围不错，虽然豪宅盘比较分散，但好在配套比较高端且集中，到市中心也方便，利好都肉眼可见。
如果只是画大饼，就算有再好的稀缺资源，也不要碰。
3、坚持长期主义，买5-10年后还有人要的。
现在买房，强调的是长期主义，想短期获利是不现实的。
在这种情况下，除了地段和稀缺资源之外，产品也不能有明显硬伤，否则只会成为扣分项。
流动性较强的豪宅，一般来说有几个特点：户型符合当下审美、小区物业服务周到、社区配套保养良好、注重空间私密性等。
总之，记住一点：任何新盘都会变成二手盘，流动性良好与否，很大程度上决定了你的定价权。
