板块，是城市在发展中因为城市需要应运而生的区域。在城市新一轮的发展中，许多新的板块也随之诞生。因此，发哥以板块为话题，开启了“城市板块大发现”的新栏目。话题的首期，我们瞄准了东进+大运会红利辐射下的东安新城（点击查看原文）。

今天，聚焦天府新区，我们去看看未来天府新区供应最大的区域——万安南。

去年，在成都的集中土地供应中，天府新区的地块，主要都来自于万安南——在2021年三次集中供地中，万安南共出让了8宗涉宅用地，在天府新区所有板块中居首位。这也就意味着，未来，在天府新区买房，万安南是你绕不过去的一个板块，发哥统计了区域的现状：

目前区域内约有十余在售、待售项目（包含尚未亮相的项目），产品涵盖叠拼、洋房、高层，未来两年来还将迎来“双限地”项目入市，在城南改善置业者中关注度颇高。这样一个天府新区“黑马”，是否值得购房者买单？

天府新区

从万安南到天府前湾

一个板块的前世今生

万安南在哪里？这是开始话题之前我们要先明确的范围：

早在十余年前，板块内就诞生了成都当年规模最大的项目——麓山国际社区，占地4300亩，分为32个住宅组团。但彼时的万安南并未进入快速发力期，持续缓慢发展中。

2020年，成都市规划设计研究院发布《天府新区万安南片区总体城市设计》，万安被定位为“天府前湾——人城境业高度和谐统一的公园城市示范片区”，并设立“天府森林新绿窗”、“政法服务新高地”、“公园生活新社区”三个子定位。此后，板块以“天府前湾”的新名字活跃在成都楼市，板块发展也迎来提速。

天府前湾规划图

目前，板块内配套以交通、生态为主。交通上，已开通地铁1号线、6号线、11号线、18号线，此外还规划有昌公堰TOD、青岛路TOD（在建）两大TOD站点；生态方面，规划包含约1060亩的天府森林公园、七里溪麓语公园、万安体育公园等，还包含“50—100米宽的城市生态绿带”，落地后可实现“出门即是公园”。板块以南，还有红石公园、天府公园及鹿溪河生态带等，生态价值突出。

板块短板在于商业、教育、医疗方面的配套尚不齐全。目前，大型商业体如天府和悦广场、盒马生鲜等均位于板块北部麓山大道沿线，南部以社区商业为主；教育、医疗上则仅有天府三中（含小学部）、以及位于天府大道南二段的华西天府医院，总体而言，生活便利度不高。从规划上看，板块有计划引入商业、学校等资源，但具体落地情况还需等待时间检验。

天府三中

两年拍出13宗涉宅地

人才公寓比例最高74%

万安南的再度走红，除了天府前湾的规划外，大规模的土拍，也让人看到了区域在未来天府新区中的地位。

经发哥梳理，2020-2021两年间，板块共出让了13宗涉宅用地，德商、鼎仁、奥园、龙湖、北京天投等多家房企已入局。其中，2020年出让了4宗，产品均已亮相，奥园以14790元/㎡拿下111亩的奥园麓语·ONE地块，刷新了区域最高成交楼面地价。

进入2021年，万安南共出让了8宗“双限地”，最高清水限价区间在17055-22918元/㎡。值得一提的是，第二次集中土拍的三宗地均要求配建销售型人才公寓，龙湖竞得的32.5亩地块、绿城竞得的46.1亩地块人才公寓比例均超过70%，最高74%，宗地热度可见一斑。

总价200万-500万级

跨度较大的新房市场

具体来看区域新房市场。去年多个项目取证加推，也有万科星耀天府等全新项目入市，板块活跃度较高。

梳理区域住宅项目，在麓山板块前身和万安南的现状交替下，区域内的新房价格有一定的差异。

去年11月，麓山大道南侧的麓府麓云取证，以1.4万/㎡的精装均价、186万起的总价在刚需人群中走红，开盘当天认购率100%；多次加推、多次熔断的万科天府公园城，均价1.4-2.3万/㎡、总价200万级，同样是许多刚需、刚改人群的选择。

麓府麓云

而从2020年开始，区域买入高端行列，多数项目定位较高，价格甚至达到500万级，如奥园麓语·ONE、佳兆业·麓山壹号、万科·星曜天府等。

但拍出的新地块却呈现另一种状态：双限地，甚至部分有大量的销售型人才公寓要求，后期区域500万级的产品或将消失，更注重年轻人居住的刚需或者是改善产品，或许是后期区域的趋势。

置业建议

供应量可观，配套能否落地是关键

无论是当下的供应，还是拍出的土地布局，都正在将万安南这一板块推向未来天府新区主要居住板块的的位置。目前能够看见的是，板块未来2-3年的清水房价被锁定在17055-22918元/㎡的区间内，买入门槛将会降低，产品打造也会更迎合刚需、刚改客群的需求。

将视野放大，万安南板块位于新川、天府总部商务区和麓湖之间，地理位置不错，具有发展潜力。但配套的缺失，依然是摆在购房者面前的一个问题，区域的呈现仍然需要时间，但比新川、天府总部商务区更低的买入价格，对于考虑天府新区的购房者而言，这里值得关注。

区域周边现状