二手房买卖中，卖方逾期迁出户口时有发生，苦无有效措施迫使原房主迁出户口，造成的逾期损失，往往让买家们很头痛。但是，违约有成本，买卖双方若不以诚为本，诚信履约，就只能“法庭见”。

案 情 回 溯

2018年5月份，卖方李春（化名）与买方小艺（化名），签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以总价517万元，将海淀区蓟门东里xx号楼xx层xx门xx房屋（以下简称涉案房屋）出售。同时，双方经由中介公司签订《补充协议》，买方小艺从本协议约定的购房款中留存人民币20万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，卖方李春迁出户口当日，由买方小艺自行划转至甲方；另外，如因政策原因影响卖方李春落户以及自家孩子上学，李春应在收到买方小艺通知后90日内迁走房屋内户口。

看了事情的经过，也许大家会觉得，这份协议已经够详尽了，买方也做好了控制风险的准备，卖方也答应的好好的，怎么就出问题了呢？

房屋在2018年已经过户给了买方小艺，一年过去后，买方小艺按照约定将20万保证金支付给卖方李春，但是李春却未按照合同约定迁出户口，且他在北京还有其他房产，无理由不迁移户口。双方多次协商未果，原业主李春竟以户口空挂不影响买方生活为由，拒绝迁出。

——10秒案情回顾——

法 院 判 决

鉴于《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。该合同中已明确约定李春应当办理原有户口迁出手续及延迟办理户口迁出的违约责任，现李春未依约将原有户口迁出，已经构成违约，故李春应向小艺支付相应的违约金。

考虑到无法确定李春何时能迁出其及其家人户口，如果按小艺所主张的自2019年10月15日起按日计算违约金，将有可能导致违约金数额过高，加之小艺亦未能举证证明其实际损失的具体金额，故对于违约金的具体金额，由本院根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。

判决如下：

1、判决生效后七日内李春向小艺支付违约金10万元；

2、如果李春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

3、案件受理费4300元（小艺已预交），由小艺负担2150元，已交纳；由李春负担2150元，于本判决生效后七日内交纳。

4、公告费260元（小艺已预交），由李春负担，于本判决生效后七日内交纳。

案 情 反 思

难点——业主逾期不迁户口。法院无权判决强制户口迁出，并且公安机关也不能直接强制迁户。

如何解决——买房虽无权要求对方强制迁户，但可立即启动违约金索赔程序。虽然，不能诉求迁户但可以向对方主张违约金以督促迁户，但也存在违约金数额认定难的问题。

所以，购房时提前做好风险防范，控制迁户风险

1、买方要核实所购房屋户籍登记情况，不可轻信卖方及中介的口头承诺。

2、如若房屋存在户口，特别要留意以书面条款专门约定，避免口头约定。定要在合同中对卖方迁户时间及具体违约责任等条款约定明确，必要时可留存迁户保证金或将户口迁出设定为支付部分购房款的条件，以促进卖方能及时迁出户口。

二手房买卖存在诸多风险点，针对二手房户口问题，买卖双方一定事先要协调好，以合同约定，分清责任。当然，违约有成本，大家交易最好还是抱着真诚互信的态度履约，否则，可能会产生严重后果。

本文案例来源：中国裁判文书网（2021）京0101民初10288号