2021年1月26日，贝壳研究院发布《2021返乡置业报告》（以下简称《报告》），对2020年及2021年春节前受访者的返乡置业选择展开调研，并结合贝壳找房数据平台房源成交数据，真实描绘出返乡置业人群在购房意愿、产品偏好、城市选择等方面的行为特征。
超4成受访者计划返乡置业，90后、已婚、中等收入群体为主力
调查数据显示，44.8%的受访者表示有返回家乡所在城市或省会城市买房的意愿，在疫情影响下，与去年同期47.6%相比略微出现下降。同时，近4成表示已经在家乡置业，而不会返乡买房的受访者占比16.1%。
受制于居住负担、购房门槛等多重因素影响，一线城市受访者返乡置业的意愿相对略强， 83.5%的受访者倾向于返回家乡所在城市或省会城市置业（包括已经置业和有计划置业群体），而新一线城市中有返乡置业意愿的受访者占比82.8%。分性别来看，男性返乡置业意愿高于女性，85.5%的男性有计划或已经返乡置业，比女性群体高出近3个百分点。
从年龄结构看，90后群体购房需求强劲，已经成为返乡置业的中坚力量，占比达到 54.4%，其次是经济实力整体较强的80后群体，占比为31.8%。将年龄与婚姻状况交叉分析，返乡置业客群主要是两类，90后未婚返乡置业人群占比33%，80后已婚已育家庭占比 25.1%。家庭收入方面，返乡置业人群主要以中等收入水平为主，家庭月收入水平在5000-15000元区间段的比例达到53.9%。
4成返乡置业者职住分离，购房后1年内入住比例不足3成
低能级城市相对友好的房价吸引漂泊者返乡置业，但就业环境难以满足工作需求，这也就不可避免造成职住分离的现象。调研发现，在返乡购房人群中（包括已经返乡置业和有计划的人群），工作地与买房地属于同一城市的有58.6%，仍有4成返乡置业者正处于职住分离的状态。而在问及返乡购房后多久会入住，仅有24.5%的受访者会在房子装修妥当后（1年内）马上住进去，超过4年才会回去住的受访者占比达到35.1%。
返乡人的置业选择：200万以下、90-120平房源是主流
房屋价格方面，大部分返乡置业者能够接受的总价在200万元以下，占比达到77.9%。与去年相比，2020年返乡置业群体对品质居住的需求增强，购买200万以上房源的客群占比提高了近10个百分点。
在住房面积选择上，返乡置业群体普遍青睐大户型房源，以满足多口之家的独立居住需求。调研数据显示，47%的返乡置业者倾向于购买90-120平的房源，其次选择60-90平房源占比 24.9%。分年龄结构看，资金实力较强的80后返乡置业者购买大户型房源的意愿更高，选择90平以上房源的受访者占比79.2%，而90后返乡客群中这一比例为61.3%。
返乡置业人群购置房产除了用于满足自住需求外，还往往倾向于能够兼具地理区位优势的住房。且在社区配套方面，商超配套设施、公共健身设施与儿童游乐设施是返乡置业人群普遍看中的因素。在居住空间上，近7成受访者倾向于选择购买已经装修好的住房。
返乡置业买房款近6成需要父母支持
从购房资金来源看，自己独立购买且需父母部分支持是返乡客群置业的主要形式，受访者中占比38.4%，其次是夫妻双方共同出资购买占比27.8%，而所有受访者中购房需要父母支持的比例达近6成。对比80前、80后，90后返乡置业人群购房更依赖父母，想要实现独立购房并非易事，数据显示，90后返乡购房人群中65.7%依靠于父母提供部分资金支持，相较80后群体高出近17个百分点。
返乡置业客群对杠杆依赖度较高，全款购房比例尚不足2成，且80后、90后群体偿债压力普遍稍高。付款方式来看，80后、90后返乡置业受访者中贷款比例分别为83.3%和82.8%，而 80前受访者中贷款比例为67%。
新一线城市成返乡置业热门地
结合受访者返乡置业城市选择与人口迁徙数据，测算各城市返乡置业热度指数，数据显示，返乡置业热门意向城市TOP10均为新一线城市，其中成都成为返乡置业人群的置业首选地，杭州、武汉、长沙与郑州也挤进榜单前五。二线城市中，返乡热度较高的城市是石家庄，济南、南昌、宁波、大连等城市排名也较为靠前。三四线城市中，孝感、大同、唐山、温州等城市返乡热度相对较高。
返乡置业区域选择折射出中国南北方城市之间的差距。从热门城市区域分布看，呈现出典型的“南强北弱”特征，新一线热门返乡置业TOP10城市中仅有郑州、天津和西安是北方城市，二线返乡热门TOP10城市中有5个北方城市，三四线TOP10榜单有4个北方城市。
返乡新一线城市置业原因：房价推力+政策/就业/交通引力
（1）一线城市高房价的挤出效应：过去十年，一线城市尤其是北上深在经济发达、人口集聚等多重因素支撑下，房价走出了显著的上行态势，月还款金额占家庭收入的比例达到50%以上，众多购房客户因无力承担高额房贷而被挤出。当下及未来，房价影响置业需求，成都、武汉、杭州等房价相对友好的新一线城市将是返乡置业的首选城市，尤其是长沙、沈阳和佛山的平均月供额占收入比例尚未超过30%。
注：月供收入比用来反映城市住房负担的大小，各城市月供额是根据贝壳平台成交套均总价、贷款成数，按贷款利率5%、贷款年限30年计算而来，家庭平均月收入则根据统计局公布的城镇居民可支配收入，按3口之家估算得到。
（2）新一线城市经济快速发展带动就业机会显增：国家战略规划支持下，新一线城市经济发展迅速，国内生产总值逐渐破万亿，第三产业占比增幅普遍超过一线城市，不少大型企业加速扩张布局，就业吸引力显著增强。据统计，2019年从一线城市流出的人才主要流向新一线城市，其中杭州、东莞、武汉、长沙和苏州成为求职者离开一线城市后首选的五大城市 。
（3）新一线城市人才引进政策的吸引力：北京、上海等一线城市在严控人口规模之下，户籍门槛较高，普通人很难满足落户要求。而西安、武汉、成都、南京等新一线城市密集出台各种优惠政策，涵盖放宽落户条件、购房补贴、租房折扣等多项福利，满足了不少“漂一族”们对安定生活的诉求，对返乡置业具有明显的吸引力。
（4）四通八达的交通网络缩短出行时长：铁路的飞速发展正不断改变着城市之间的联通关系，使得“工作在一线城市，置业在新一线城市”成为可能，从城市通达性来看，武汉、南京、郑州、成都、长沙等新一线城市的交通便捷程度仅次于一线城市，日均列车经过次数均超600趟 。新一线城市内部的交通资源优势也日益凸显，2019年武汉、南京、杭州、重庆等城市的建成区路网密度显著高于北上广深。
城市群叠加强省会战略推动下，中国区域城市经济发展格局正在重塑，新一线城市充分发挥出都市圈核心增长极优势，集聚各类要素资源，同时兼具落户门槛低、房价友好等特征，成为众多异地打工族返乡置业的优选之地。大城市“漂一族”回归新一线城市安居置业将是楼市新的需求增长点，也将成为中国城市格局变迁中的缩影。
热门城市返乡置业指南：热门城市成交均价、面积比对
基于贝壳平台数据计算返乡置业热门TOP30城市购房套均总价，对比各城市返乡客群置业的难易程度，杭州、南京、苏州和宁波购房套均总价相对较高，跻身于“200万区间”阵营；东莞、青岛、武汉、天津等7城市购房套均总价超过150万元，构成了第二梯队；佛山、成都、西安、重庆等城市购房总价普遍在150万元以下，其中新一线城市长沙购房套均总价仅106万，对返乡置业群体较为友好。
受购房负担、住房供给结构等因素影响，各城市购房套均面积存在差异。返乡置业热门 TOP30城市中，天津和大连购房套均面积尚不足80平，其中天津住房套均面积仅为74平；而长沙、温州、贵阳、佛山等城市购房客群居住普遍宽敞，住房套均面积在90平以上，其中长沙以102平居样本30城首位。
基于套均总价和套均面积进行二维象限分析，如果仅从性价比角度考虑，“大面积-低门槛 ”是最优的，包括了长沙、西安、郑州、佛山等新一线城市及南宁、石家庄等二线城市。但选择城市时，居住仅是考虑的主要因素之一，经济发展水平，就业机会等也是重要的参考指标。其中，以长沙、成都等为代表的城市，在居住友好性、就业机会、经济发展等方面有相对优势，对外出打工族返乡置业吸引力更大。
（资讯来源自贝壳研究院《2021返乡置业报告》）
