对买房新手来说，很多专有名词第一次见，很容易晕头转向。

比如，二手房的几个价格——成交价、评估价和指导价，一不小心就搞混。

名词解释

1、成交价

成交价是指购房者最终支付给卖家的总金额，是房屋的实际价格。

比如出价100万的房子，最终以97万成交，那么成交价就是97万。

2、指导价

房屋交易需要受市场监管，所以就衍生了指导价。

指导价是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。

需要注意的是，不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的最低过户指导价都不一样。

简而言之，二手房指导价是政府根据他的权限和市场现状，给出的强制性的价格范围。

3、评估价

评估价就是专业的评估机构通过一定的方法对房产价值进行评估，最终给出一个评估价。

银行会根据评估价的多少来放款，评估价越高，个人可以贷款的额度也越高。

贷款、报税与之的关系？

一般来说，贷款与评估价是息息相关的，银行或者公积金中心是根据评估价和网签价来衡量发放贷款的金额。

需要注意的是，银行会根据较低的那个价格来计算贷款的金额。

至于报税的话，目前税费与网签成交价相关，但是如果你的网签价格低于当地政府的指导价格，就按照政府指导价格交税。

二手房哪些情况需要做评估？

我们知道，二手房交易的成交价是买卖双方协商达成一致的，只要买卖双方没有异议，就可以在房管部门完成过户，那为什么还需要第三方来做估价呢？

一般来说，以下四种情况需要第三方给房屋做评估：

1、一方或双方主动要求评估

这种情况一般发生在买卖双方或者一方对行情不太了解，需要专业机构给予客观公正的评估，比如国内的异地或者国外买房，虽然不差钱，但也不能被坑！

2、房产保险

房产保险是需要估值的，一旦被保险的房屋出现问题，则按评估价给予赔付。

3、房产抵押

即你把房子抵押给银行贷款，贷多少，怎么算？不可能要多少银行就给多少，需要按评估价贷款。

所有的二手房贷款（含公积金贷款和商贷）都需要评估，银行和公积金管理中心需要根据评估结果给出贷款额度。

4、房产纠纷

双方签订二手房交易合同后，如果一方对价格不满意而发生纠纷，则需要第三方给予评估，作为仲裁、调节或诉讼的参考。

我们以一套成交价500万的二手房为例：

购房者需支付30%的首付，即150万，剩余350万走银行贷款；

如果评估价上调50%，则房价估值为750万，首付上浮至225万，剩余525万走银行贷款。

通过上浮首付来增加交易门槛，而且525万的贷款额度较上浮之前多出175万，贷款人收入水平很可能无法获批，这笔交易就可能面临无法完成。

此外，评估价上浮后，随之而来的交易税费如契税、增值税、个税等都会随之增加，进一步增加了交易成本。

光税费这一块，就可能增加了3%的税负成本。

以上，你看懂了吗？

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