最近与客户的细谈中，发现很多朋友在买房过程中由于经验不足，同时购房的中介公司专业能力有限，出现了种种问题，有的贷款办不下来，有的迟迟拿不到房子，有的房子交付标准不对，那么在无锡二手房交易市场中，我们到底应该注意哪些问题呢？

二手房交易相对复杂，上到国家的行政政策、贷款政策，下到合同的条条款款，都存在各式各样的风险，下面我们从客户资质、房屋状况、业主信息、税费缴纳来做一个详细的解析。

 一、 客户资质

客户资质一般分为两个大的方面，一是购房资质，一是贷款资质。关于购房资质，无锡市锡政办发（2017）197号文件明确规定，自2017年9月5日起，调整梁溪区、滨湖区（不含马山）、新吴区（不含鸿山）、惠山新城、锡东新城内限购政策。暂停向已拥有2套及以上住房的本事户籍居民家庭出售新建商品房；继续暂停向已拥有1套住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品房和二手房，非本市户籍居民家庭申请购买住房时，应提供累计2年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得证明（人才引进的高层次人才除外）。

简单来说，如果您是无锡户口，如果名下有2套房的情况下，二手房可以随便买，新房不能买；如果您是外地户口，已经买过房的情况下，新房二手房都不能买，没有房的情况下，可以购买一套新房或者二手房，只不过在限购的区域要提供累计两年的社保或者个税税单，不限购的区域可以直接买。购房资质十分重要，涉及到后期过户领取房产证，所有购房前一定要审查清楚，否则房子买了不能过户就麻烦了。

另外就是贷款资质了，主要包括个人征信和收入流水。很多客户在不清楚自己征信状况下就盲目签下合同，最后贷款被拒造成违约或被经纪公司告知要缴纳高额的公关费用。个人征信是银行审核贷款的重要依据，通常情况下，自贷款之日前两年，只要不连续3个月或者累计6个月逾期，基本都能办理，超过这个限度就要根据具体情况来进行评定。无锡市现在部分银行网点提供个人征信查询，买房前一定要对自己的资质进行一个初步审核。其次是银行流水以及收入证明要一致，同时收入要覆盖负债的两倍及以上。打个比方说，要购买的房子月供是5000元，名下还有车贷1000元，那收入证明要大于12000元，且个人的银行流水要与收入一致，银行才会批贷。

二、 房屋状况

房屋是交易的主体，房屋状况涉及到后期是否能正常过户、交接。一般情况下，可以从以下几个方面进行核查。首先是房子的抵押贷款，签约之前需要房东的身份证以及房产证至产监处或平台进行核查，是否存在各种抵押，有抵押贷款前需要解押；其次是房子是否出租，房屋交易中买卖不破租赁，房子有租赁的情况下房西有优先购买权，房西不愿意购买的情况下需签署放弃优先购买权，房东未告知房西的情况下，房西有权继续履行租赁合同，这个时候就需要房东在合同中明确房屋租赁状况以及具体的交房日期。再次是房屋的户口以及学区状况，房屋是否有户口，户口是否能够配合签出，房子的学区名额是否占用，占用的话是几年级等等。最后是房屋是否漏水、是否发生过非正常死亡等等，都需要在合同中明确写出，同时明确违约造成的责任。

 三、 业主信息

业主信息是交易中容易忽视的地方。房屋交易中要明确房子的真实产权人，所有产权人签字合同才能生效。对于部分夫妻共同财产，房产证虽没有体现所有权，夫妻一方同样需要签字确认，对于不能到场的产权人，需要提供合法的公证书。如果业主未能提供有效的证书或者以其他不能到场借口，那么此时就要注意了，只要所有权人不同意，房子同样是不能办理过户的，虽然说买方没有明确过失，但是耽误买方时间甚至钱款不能追回就损失大了。    

四、 税费缴纳

税费缴纳是房屋交易中，买卖双方缴纳给国家的税费。税费缴纳有明确的缴税条件以及缴税标准，部分经纪公司通过包税费的操作途径，利用客户对税费缴纳不清楚的条件赚取差价，这是严重损害买卖双方利益的行为。商品房交易过程中，主要涉及增值税、契税、个税。房子产权不满两年，增值税缴纳成交价5.6%，产证满两年免征；契税根据买方名下房产套数以及购房面积，90平以下，第一套1%，第二套1.5%，第三套及以上3%，90平以上第一套1.5%。二套2%，三套及以上3%；个税根据卖方名下房产统计，通常1%，产权满五年且是房东名下唯一房产免征。经济适用房和安置房，首次上市交易需要缴纳土地出让金及附加，土地出让金每个小区有明确的缴纳标准；最后就是领取房本的80元，公积金贷款小面积会有一个债权公证收费200元，其他无任何费用，购房时千万不要被税费套路了。

生活不易，买房不易，生活中有人为了安家，省吃俭用天南地北筹首付；有的为了房子，搭上几辈人的积蓄；有的为了小孩上学，背负沉重的负债；所有这些，都是为了心中的那个甜蜜港湾。所以在买房的过程中，不仅仅是看房子的户型、装修，也要了解房产交易的整个流程，同时选择品牌的值得信赖的经纪公司保证交易的安全。家一直是我们身心最好的归宿，愿购房者所有的辛酸苦辣，在打开家门与亲人欢聚的那一刻，都随风而去。

备注：以上房源更新时间为2019年1月10日，如有房源调价或下架，请以房源详情页信息为准。因时间、市场、政策都会发生变化，上述信息仅供参考，不构成交易依据和投资建议。