（一）定金 买方支付定金是为了保证买卖双方合同的履行而自愿约定的一种担保形式，即当事人在合同订立前或 支付房款前，由买方向卖方支付一定数额的金钱。定金数额由买卖双方协商约定，但不得超过房屋成交总 价的 20%。 定金可以一次支付，也可以分笔支付。在签署房屋买卖合同时，经纪人应建议买方向卖方支付一笔定 金，以约束买卖双方继续履行合同。 为了防范交易风险，对于交易房屋没有抵押，或只有一个抵押且抵押权人为银行的情况下，定金金额 最高不得超过人民币 100 万元。如交易房屋现有 2 个（含）以上的抵押，或只有一个抵押但抵押权人非银 行的情况下，定金金额最高不得超过人民币 50 万元。 定金自行支付最多 10 万元，其中最多可以支付 1 万元现金，9 万元转账。超过 10 万元部分需通过理 房通履约支付。 【例】客户罗成购买业主李玉一套住宅，双方谈定成交价 320（万元），网签价 300（万元）。该住宅 有一个抵押，且抵押权人为借款人吴杰。为防范风险，请计算最高定金金额。 【解】1.按照定金不超过成交价 20%计算定金金额： 320×20%=64（万元） 2.按照有一个抵押但抵押权人非银行，定金金额最高不超过人民币 50（万元）； 因此，该笔交易最高定金金额取两者较低值，最终应为 50（万元）。 （二）首付款 首付款是房屋购买时的预付款。因为有最低首付款比例，所以首付款不应少于总房价的一定比例，计 算方法如下： 首付款=成交总价-定金-贷款金额-物业交割保证金-户口迁出保证金。其中，交易单为全款的，贷款 金额为零。 首付款可以一次支付，也可以分笔支付。支付的时间节点，介于买卖合同签署之后、权属转移登记之 前，具体支付时间点由买卖双方在买卖合同中约定。（三）资金监管金额 资金监管，是为了保障买卖双方的交易资金安全，买方并不会把房款转进卖方个人账户，而是存入资 金监管账户，待权属转移登记后再将购房款划转卖方账户。26 / 226 （四）贷款金额 贷款金额=成交总价-定金-首付款-物业交割保证金-户口迁出保证金。需要指出的是，贷款金额由银 行负责放款。经纪人可向买卖双方说明以往的放款时效，但不得对其进行承诺。 在签约时，若业主或客户咨询银行不批准贷款的解决办法，有下列处理方案供选择：（1）买方自行筹 齐，权属转移登记前支付；（2）再次向其他银行申请贷款；（3）买卖双方协商解约。 对于银行不足额批贷的情形，有下列处理办法：（1）买方自行筹齐差额部分，权属转移登记前支付； （2）再次向其他银行申请贷款；（3）变更付款方式，例如由公积金贷款变更为商业贷款；（4）买卖双方 协商解约。（五）物业交割保证金 物业交割保证金，是为了避免卖方拖欠居住相关费用（包括物业费、采暖费、水电燃气等费用）或恶 意损害房屋，买方在向卖方支付房款时会预留一部分尾款，待卖方结清所有居住相关费用、按照约定时间 及条件移交该房屋以及确认房屋无明显损坏后再支付给卖方的价款。 物业交割保证金的额度由买卖双方约定，但不应超过房屋成交总价的 5%，其中 10 万元及以下可通过 现金自行支付，超过 10 万元需全部理房通履约支付。支付的时间节点应同时满足下列条件：（1）完成权属 转移登记；（2）买卖双方签署《物业交割确认书》。买卖双方另行约定的除外。 【例】客户杨华，购买了一套商品住房，成交总价为 95（万元），网签价为 85（万元），在签署买 卖合同时与业主约定了物业交割保证金，请计算物业交割保证金的最高金额。 【解】物业交割保证金应不超过房屋成交总价的 5%，因此可约定的物业交割保证金最高额度为：  95×5%=4.75（万元） （六）户口迁出保证金 户口迁出保证金，是为了避免卖方不及时办理户口迁出，导致买方权益受损，买方在向卖方支付房款 时会预留一部分尾款，待卖方办理完户口迁出后再支付给卖方的价款。 户口迁出保证金的额度由买卖双方约定，但不应超过房屋成交总价的 10%，其中 20 万元及以下可通过 自行转账支付，超过 20 万元需全部理房通履约支付。户口迁出保证金支付的时间节点应同时满足下列条 件：（1）完成权属转移登记；（2）买卖双方签署《户口迁出确认书》。买卖双方另行约定的除外。